房屋买卖还是担保借款
篇一：名为房屋买卖合实为借款纠纷法院如何认定
名为房屋买卖实为借款纠纷法院如何区分
乔某诉张某房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨
近年来，小额贷款公司及一些放高利贷的个人利用房屋买卖合同担保贷款合同的情况越发常见。实践中，他们常见的做法是让借款人签订房屋买卖合同、借款合同、房款收条、借款收条等，然后将签订过程中的全部凭证收走，借款人留存的只有借款，无其他证据。在借款人无法按期偿还借款时，贷款人往往依据双方签订的房屋买卖合同、付款凭证、收据等要求过户，而此时因借款人无法证明双方之间是借贷关系的事实，法院在证据规则下通常会支持过户的要求。 基本案情
乔某与张某签订《房屋买卖合同》，约定：甲方（乔某）将本人名下位于上海桂林路某房屋出售给乙方（张某），总建筑面积230平方米；双方协商的成交价为人民币柒佰万元；甲方保证在收到房款后20日内将上述房屋腾空交付乙方，并在收到房款后30日内前往房地产交易中心办理过户手续；落款日期显示为2015年1月11日。2015年1月5日乔某在上海市某公证处办理了公证，委托其子乔某某代理办理签订房屋买卖合同及过户等一切事宜。乔某于2015年1月11日出具收条一张，载明：今收到张某给付的房屋价款人民币柒佰万元，房屋地址为上海桂林路某房屋。后因乔某某拒绝办理过户手续，张某诉至法院要求继续履行房屋买卖合同，乔某辩称其签订房屋买卖合同是为借款提供担保，且未收到房款，要求解除双方签订的房屋买卖合
同。
案件争议焦点
乔某是买卖房屋还是用房屋未借款提供担保，乔某是否收到房款。
法院审理认为
张某某在庭审中提供了他人代为付款的银行转账凭证及双方签订的网签合同等证据，乔某在庭审中申请了证人王某、赵某等出庭作证。其中赵某作证称：其与乔某是朋友，因所经营的公司缺少流动资金，通过朋友向上海某担保有限公司申请贷款。因其每月抵押担保，所以找到乔某，以其名下的房屋为赵某借款提供担保。期间根据担保公司要求，乔某办理了公证手续，签订了房屋买卖合同等。但是，乔某并未收到房款，这笔钱经查是打入了赵某司机王某的银行账户，乔某与王某并不相识。另王某作证称：其确为赵某的司机，有一天赵某打电话，告知需要用其农业银行的网银卡号做贷款转账。当晚，王某便将卡给了赵某，其并不认识乔某。
针对上述证据，法院作以下评判： 首先双方签订的房屋买卖合同成立。双方签订了《房屋买卖合同》、乔某出具了内容为收到张某房款的收条、乔某委托代理人与张某签订了网签合同，上述证据均指向涉案房屋。其次，乔某作为完全民事行为能力人，应具有相应的判断力。双方签订的合同抬头及出具的收据抬头均具有明晰的法律后果，且乔某在办理公证时亦明确表示委托其子办理网签。最后，乔某主张上述凭证是为赵某提供担保而签署，但未提供证据证明其主张，
应当承担相应的不利后果。关于房款，结合本案的相关证据能形成证据链，应认定乔某收到了房款。
篇二：以买卖合同担保借贷合同的效力分析
“打架”的最高法公报案例——以买卖合同
担保借贷合同的效力分析
2014年第12期的《最高人民法院公报》登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”，有分析认为，该案通过“以房抵债”协议的特殊约定，规避物权法对“流押”的禁止，得到了最高法的认可。但是，针对几乎完全相同的案情和法律关系，最高法机关刊《人民司法》2014年第16期引用的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”却做出了截然相反的结论。
一、案情简介与裁判摘要
1、有效：最高法公报（2011）民提字第344号判决（以下称“判决一”）
2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订14份《商品房买卖合同》，约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套目标商铺，并于同日办理了销售备案登记手续，嘉和泰公司出具了相应销售不动产发 票。
2007年1月26日，双方签订《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元。嘉和泰公司自愿将其开发的目标商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为“和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发 票”，“如到期偿还借款，则将抵押手
续（合同、发 票、收据）退回，到期不能偿还，将以该抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项。”
该借款到期后未能偿还，朱俊芳诉至法院，请求确认《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行该《商品房买卖合同》。一二审法院均认为“借款协议”约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的《商品房买卖合同》附加了解除条件，该合同意思表示真实，应受保护，支持原告的诉请。抗诉机关与原再审法院认为，双方形成的是民间借贷法律关系，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容，合同中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项”的约定违反法律强制性规定，应属无效。
最高法认为：当事人实际上是先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，两份协议属并立又有联系，即以签订商品房买卖合同的方式为之后的借款协议所借款项提供担保，同时，借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件，即借款到期借款人不能偿还借款的，履行商品房买卖合同。但是，两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权，而必须通过履行商品房买卖合同实现；而通过签订商品房买卖合同的方式提供担保并为商品房买卖合同设定解除条件，并不违反法律、法规的强制性规定。故两份合同均应有效。
2、无效：（2013）民提字第135号判决（以下称判决二）
2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，涉及53间商品房，并约定了过户、违约责任等问题。次日，双方于房屋登记部门对合同办理了备案登记。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取61万利息。后杨伟鹏诉请确认该合同有效，判令被告交付房屋，被告嘉美公司答辩称双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷中的担保环节。一二审法院均支持了原告诉请。
最高法再审认为：结合双方签订该合同的具体情况、杨伟鹏未能提供销售不动产**原件、不能说明支付款项性质等事实，应认定双方的真实意思表示是借款法律关系。双方签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为为非典型担保方式。既然属于担保，就应适用物权法有关禁止流押的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。最终最高法驳回了杨伟鹏要求交付的诉讼请求。
二、争议的实质与摇摆的司法观点
首先，两份结论相反的判决的争议实质在于：《物权法》第186条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”即所谓的“禁止流押（质）”和生活经验里的“作死”。实践中，一般处于优势地位的抵（质）押权人，为了避免物权法对流押的禁止性规定，会采取某些变通的做法。两份判决里通过另一份买卖合同担保借款合同，其与标准意义的“流押（质）”的区别在于：债权人并非约定
债务到期不能偿还时直接发生物权变动行为（取得所有权），而是约定债务不能偿还时发生其他的原因行为（如本案的商品房买卖合同），其他的原因行为不是取得物权的直接原因。用通俗的话解释，钱如果还不上，不是直接拿走你的房子，而是要履行一份新合同，虽然这份新合同可以让我拿走你的房子。
其次，订立商品房买卖合同以担保借款合同的方式在房地产开发融资中并不少见，学者如杨立新教授称之为“后让与担保”。判决一关注债务未能履行时，债权人并不能直接获得物的所有权，只是依据合同取得债权，物权效力的发生与否依赖于合同履行情况，故不属于流押（质）条款，并独辟蹊径地从附解除条件的合同角度予以解释；判决二强调“禁止流押（质）”是物权法的原则性规定，对非典型担保亦应适用，该做法变相实现了流押，自应认定为无效。
作为统一裁判尺度标杆的最高法，“神仙”打架，自然令司法实务工作者“小鬼遭殃”。虽然判决一为最高法公报案例，但判决二亦为《人民司法》、《民事审判与指导》等权威刊物刊载，且做出时间晚于判决一（2013年做出），合议庭成员包括最高法民一庭庭长张勇健法官与民一庭审判长韩玫法官，亦具有相当权威性。两份具参考价值的判决相互矛盾，应如何把握其中的裁判规则？
三、以房屋买卖合同担保借贷合同应无效
1、非典型担保的担保物。
两份判决的交易模式在实践中没有统一的称呼，但两份判决都承认商品房买卖合同实际上是借款协议的担保（“双方当事人实际是用之前签订的商品房买卖合同为之后签订的《借款协议》提供担保”,见判决一）。
首先，以另一份合同为债权提供担保，无疑不属于“成文法有明确规定、法律适用清晰、担保效力易于确定、担保权利义务稳定”的典型担保方式。厘清这种非典型担保的担保物和担保作用如何实现，是必须的。
其次，回顾最高法判决一，其之所以认定商品房买卖合同不是“流押（质）协议”，潜藏的法理实际上是将担保的标的物视为合同债权——因为担保物是债权，债务到期并不直接变动物权，而是获得对债务人的合同债权，这种非典型担保并非以物权为担保物的“物保”，自然不需考虑流押禁止。
然而，从实质上看，对借贷合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，而不是该合同的债权。杨立新教授将这种所谓的“后让与担保”发生担保作用的链条概括为“行使买卖合同债权——交付买卖标的物即房屋——房屋价值抵偿债务——消灭借贷债务”（判决一中“将以该抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项”反映了这一点），可见实质上商品房买卖合同发生担保作用的不是债权，而是债权即买卖合同的标的物房屋。
被担保的标的是贷款人的借款债权，而贷款人基于买卖合同又对借款人享有债权，不可能存在贷款人用自己的一个债权担保
篇三：房屋担保借款合同
号（按信贷系统生成的中
房屋担保借款合同
本合同各方根据有关法律、法规，在平等自愿的基础上，为明确责任，恪守信用，签订本合
同，并保证共同遵守。
借贷条款
第一条 借款金额
元整。
第二条 借款用途
/
若该所购房屋上述地址及建
筑面积与房屋所有权证书记载不一致，则以后者记载为准。
第三条 借款期(来自:www.zaidian.cOm 书 业网:房屋买卖还是担保借款)限
借款期限自贷款人向借款人实际发放贷款之日起至约定还款之日止，
个月，实际起讫日期以借款凭证的记载为准。
第四条
借款利率
。借款期限在一年以内
（含一年）的，遇法定利率调整，按实际合同利率执行，不分段计息；借款期限在一年以上的，
1、立即调整，于法定利率调整当日开始，按相应的利率档次和浮动幅度执行新的利率；
2、按半年调整，分别于当年7月1日和下年初开始，按相应的利率档次和浮动幅度执行新
的利率；
3、按年调整，于下年初开始，按相应的利率档次和浮动幅度执行新的利率；
4、本合同利率固定不变；
5。
第五条 支付方式
1、借款人自主支付
采用本方式支付的，借款人应定期向贷款人报告或告知贷款人贷款资金支付情况。
2、贷款人受托支付
采用本方式支付的，借款人应在每次贷款发放前向贷款人提交提款申请、支付委托及相关交
易资料等，贷款人审核同意后，将贷款资金通过借款人账户支付给借款人指定的交易对手。
在提款前，借款人应向贷款人提交具体提款计划，并按提款计划和借款用途提款。贷款人在
本合同生效并收到办妥的抵押登记（或抵押预登记）、公证、保险等有关资料后放款（如上述资
料内容不符合贷款的有关要求，贷款人有权拒绝放款）。采用贷款人受托支付的，借款人不可撤
第六条
计息方式
本合同项下贷款自发放之日起计息，在借款期限内，每月公历20日为结息日。
第七条 还款方式
㈠除本合同另有约定外，每月公历20日为借款人的每期还款日。自贷款发放次月的还款日
占挪用利息等另行按约计付），最后一期还清全部借款本息。
⒈ 等额本息还款法
借款本金×月利率×（1＋月利率）还款期数
每月还款额＝ -----------------------------------------------------
（1＋月利率）
⒉ 等额本金还款法
借款本金 月利率
每月还款额＝ --------- ＋（借款本金－已归还借款本金累计额）×--------×当月实际天数 还款期数 ? 1
还款期数30
⒊ 其他还款法
证在每期还款日、借款期限届满日或借款被宣布提前到期之日前主动存入足额的应付借款本息，
同时不可撤销地授权贷款人于上述日期届满之日起从该结算账户内直接扣收应付借款本息；如果
该账户内资金不足偿还应付本息的，贷款人可从借款人在贷款人（包括威海市商业银行所有分支
机构）开立的任何账户中扣收相关款项以偿还应付本息。贷款人扣收应付本息的事实，无论是否
通知借款人，均属贷款人主张权利的方式之一，均可引起诉讼时效中断的法律后果。
第八条 提前还款
借款人如部分或全部提前还款，须提前十五个工作日提出书面申请，并征得贷款人同意。经
贷款人同意提前还款时，借款人应当未拖欠提前还款日前的应付本息；对于借款人提前偿还的本
金，贷款人按照提前还款时本合同执行的贷款利率和提前还本的金额及上一结息日至提前还款日
的实际占用天数计收利息，此前已计收的贷款利息不再调整；部分提前还款后，对剩余部分可以
根据本合同约定的相应公式调整还款计划；提前归还部分本金如缩短剩余还款期数的，剩余的贷
款本金仍适用原贷款期限对应的中国人民银行相应期限档次贷款的利率，利率浮动水平和调整方
式仍按本合同约定执行。
借款人提前部分或全部还款，须到贷款人指定的营业柜台办理还款手续，除计收正常利息外，
贷款人有权收取提前还款违约金、补偿金。
第九条 借款人权利与义务
㈠满足本合同约定的条件后获得借款。
㈡按合同约定的用途使用、支付借款，不得以任何理由将借款挪作他用。
㈢按本合同约定的还款方式和还款期限归还全部借款本息。
㈣在所购房产的产权证办妥之前，应将其购房合同的正本交付贷款人收押。
㈤应按贷款人要求定期提供有关资料和信息，并对资料和信息的真实性、完整性、有效性负
责。
㈥接受贷款人对其使用信贷资金情况和有关生产经营、财务活动的监督和检查。
㈦在本合同有效期内，借款人如变更住址（地址）、电话、传真或银行账户，应于变更之日起十五日内书面通知贷款人。
㈧在本合同有效期内，借款人如需出租、转让本合同项下的房产，应事先征得贷款人书面同意，并保证所得价款优先归还在贷款人处的借款本息。
㈨在本合同有效期内，借款人如将本合同项下的义务转让给第三人，应事先征得贷款人的书面同意，其转让行为在受让人和贷款人重新签订借款合同后生效。
㈩在本合同有效期内，借款人不得向第三人提供超出其自身负担能力或注册资本范围的担保。
（十一）在本合同有效期内，借款人与售房方或其他第三人就该房产有关结构、质量、条件、权属、面积或其他事宜发生任何纠纷，或房屋买卖合同被依法确认无效或者被撤销、解除时，均不影响借款人按本合同约定履行还本付息义务。
（十二）当发生其他危及贷款人权利的事件时，借款人应在事发后五日内书面通知贷款人，并保证借款本息按约偿还。
（十三）保证亲自与贷款人进行面谈，并当面签订有关合同和申请表格等。
第十条 贷款人权利与义务
㈠在借款人或抵押人、保证人未按贷款人要求办妥借款、担保等手续前，贷款人有权拒绝发放贷款，由此造成的损失，贷款人不承担任何责任。
㈡有权检查管理、控制、变更、停止贷款的发放、支付、使用等。
㈢定期或不定期对借款人的生产经营情况、财务活动进行检查和监督。
㈣按时收取贷款本息。
㈤在本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权要求借款人归还贷款本息、宣布已发放的贷款提前到期、停止支付借款人尚未使用的借款和提前收回全部贷款本息，并有权直接从借款人在贷款人（包括威海市商业银行所有分支机构）开立的任何账户中扣收款项以偿付所欠本息、违约金和损害赔偿金等。
⒈本合同借款履行期限届满（包括贷款人依照本合同的约定或法律法规宣布本合同项下贷款提前到期的情形，下同），借款人未按约履行还款义务的；
⒉借款人连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还借款本息；
⒊借款人、担保人提供虚假资料，骗取贷款，已经或可能造成贷款损失的；