全国万科罗列报告

篇一：万科城2014年广告制作类业务合同

合同编号：

***城

广告制作类业务合同

地产集团

2014.10.27

甲方：河南 房地产开发有限公司

乙方：

本合同是甲、乙双方根据中华人民共和国《合同法》、《广告法》以及有关法律、法

规，本着诚实、互利、公平的原则制订，并共同遵守。

一、合作内容：由乙方根据甲方需要和本合同约定完成广告类物品制作工作，包

括但不限于喷绘、写真、条幅、车身贴、丝绢布、单面贴、透明贴、易拉宝架、X展架、拉网架等广告项目的制作、运输、安装、维护、拆除等工作。

二、合作期限：年 月 日至年 月 日。

三、制作价格

1、根据附件一所罗列各种不同元素、尺寸及数量相对应的价格为准，该价格包含

相关材料、辅料、制作、安装、人工、维护、运输、转移、拆除等工作所需的一切费用及及相关税费、利润等，除另有约定外，甲方不再承担其他任何费用。

2、乙方保证上述制作价格为市场同规格、同品种、同档次、同质量的最低价，如

甲方发现上述价格不是最低价的，甲方有权要求按最低价执行，对原已完成的部分，甲方可以要求乙方退还差价，甲方有权在应付款中直接扣除。

3、如乙方对外上调单价或者市场价上涨的，则甲方仍按本条上述单价执行；如果

乙方下调对外单价或者市场价下调的，前述约定的单价按比例相应下调，乙方保证下调后的单价仍为最低价，乙方应在对外单价下调或者市场价下调后3日内书面通知甲方，双方按下调后的最低单价结算相关费用，否则甲方一旦发现，除对已制作完成的项目均按下调后的最低价执行外，乙方还应按已完成部分总价款的20%计算支付违约金，甲方可以直接从应付价款中扣除差价部分和违约金，不足扣除的，由乙方在甲方通知后3日支付给甲方。

四、支付方式：

1、每月据实结算一次，每月期满后10日内乙方提交上月所有已制作并交付的产品

规格、数量明细以及甲方出具的广告物料订制单、相关验收依据、交接依据等交甲方审核，经甲方审核无误后，根据合同约定单价结算确定上月费用，结算确定后15个工作

日甲方将上月结算价款支付给乙方。

乙方提交的明细不清或者没有广告物料订制单、相关验收依据、交接依据，或者广

告物料订制单、相关验收依据、交接依据虚假的，甲方有权不结算该部分费用。

2、乙方每次收款前，应根据甲方要求向甲方或甲方指定公司出具和提供相应金额

的符合税务要求的合法发票，否则甲方有权暂停支付任何费用且不承担违约责任。

乙方保证提供的发票真实、合法、有效，乙方需按合同约定付款时间节点前一个月

内向甲方开具等额发票，否则视为乙方自动放弃该笔结算款，甲方财务部门将不予支付。 如乙方提供虚假发票的，乙方必须承担如下责任：乙方应在甲方要求的时间内重新开具、更换真实、合法、有效发票，乙方逾期开票、更换发票的，每逾期一天由乙方按该发票金额万分之五计算支付违约金。同时开具虚假发票每发生一次，由乙方按该虚假发票金额的10%且每次不低于2000元向甲方支付违约金。因以上乙方未履行合同约定义务给甲方造成损失的，乙方还应赔偿由此产生的一切损失（包括但不限于税务机关认定该发票虚假不同意甲方进入成本费用，致使甲方多支付的税费、滞纳金及罚款等）。前述违约金及损失，甲方可以直接在应付乙方的合同价款中抵扣；不足抵扣的部分，乙方应在甲方通知后7日补足，逾期按每日万分之三计算支付滞纳金。

3、双方在结算过程中或者结算后，甲方发现结算资料有虚假或者有产品数量质量

不实的或者乙方未按照合同约定时间交付广告物料制品的，甲方有权不办理该部分结算或者不支付该部分价款，如已支付的，由乙方负责退还。

4、办理结算、款项支付的地点为甲方公司财务室或甲方指定地点，乙方应自行到

甲方公司财务室或甲方指定地点办理结算及款项支付事宜，否则由此造成延期付款的，甲方不承担责任。

5、付款方式：转账或者其他方式支付，乙方必须在每次付款前将收款账号、开户

行、开户名等以书面形式告知甲方，以便办理款项支付事宜，乙方确保告知的收款账号、开户行、开户名等内容真实无误；因乙方未及时告知或告知的内容有误或者后续发生变更而未及时通知甲方的，由此造成的责任及损失由乙方承担，甲方对此不承担任何责任。

五、具体广告制作事项、元素、标准及要求：

1、每次广告制作事项、元素、标准、要求、数量、交付期限、交货地址等由甲方

提前 5 日通知乙方，乙方保证按甲方通知内容完成相关工作；

2、乙方在开始制作或安装前，应认真核对甲方提供的相关设计元素及标准要求，并向甲方提供物料样品，甲方根据乙方所提供的样品对今后制作的内容进行参照验货，若制作的成品与样品材质不符，甲方有权拒付制作款项，由乙方返工、重做，因此逾期的按逾期完工承担责任。

3、每次广告制作事项、元素、标准、要求、数量、交付期限、交货地址等确定后，甲方如需更改的，应提前_ 3天通知乙方，乙方应按甲方通知要求进行更改，否则视为乙方产品不符合要求，甲方有权不支付该部分费用；甲方通知乙方时，乙方已进行制作的合格部分，该部分费用由甲方承担。

4、每次印制完成后，乙方应负责免费送货到甲方通知的交货地点交货。

5、质保期6个月，自验收合格并交付甲方之日起算。质保期如出现问题，乙方应在甲方通知后24小时内到现场维修、返工。如甲方要求转移、拆除的乙方应在甲方通知后12小时内到现场完成工作。逾期按每次每天50元累计计算向甲方支付违约金。

6、乙方对制作、安装、转移、拆除、维护过程中的施工现场安全负责，发生安全事故的，由乙方承担责任并赔偿损失。

7、乙方完成制作安装后，应及时书面通知甲方予以验收。如甲方验收合格，则乙方将甲方交付的全部资料返还甲方，并向甲方交付项目成品，并对所提交的项目成品的质量负责。如未经甲方验收合格的，乙方应负责整改至甲方验收合格为止，造成乙方逾期的，乙方按本条第9款承担逾期违约责任。

8、每次制作完成后，乙方应在5个工作日内与甲方对完成该次制作的结算依据核对确认，结算依据必须经甲乙双方经办人共同签字确认，再经甲方制作部门经理签字后方才有效。逾期未与甲方核对确认，造成的损失由乙方自行负责。

9、如乙方未能按照本合同约定的期限完成制作项目，则乙方按日以合同总价款的百分之五向甲方偿付违约金及预期经济利益损失，且甲方有权单方解除本合同，乙方应退还甲方已经支付的全部款项，并赔偿甲方全部经济损失。乙方同意前述违约金、预计经济利益损失及费用由甲方直接从应付款项中扣除，不足部分由甲方向乙方追偿。本合同约定的违约金如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金。

10、乙方保证制作项目质量和所使用的材料质量符合相关国家标准及合同约定要求，并保证符合环保要求。如制作项目质量和所使用的材料质量存在问题或者不符合约

定要求，甚至存在偷工加料、以假充真、以次充好、以不合格冒充合格产品的，甲方每发现一次乙方须承担合同总金额千分之五但不低于2000元的违约金，累计计算。同时乙方负责按照甲方要求更换、重做，并自行承担全部费用，如因此造成延期交付的，乙方应按本条第9款承担违约责任，给甲方或第三方造成损害，由乙方赔偿甲方或第三方全部责任；如甲方不要求更换、重做，同意继续使用的，甲方有权从应付合同价款中直接扣减相关的款项及其违约金；甲方已支付合同款项的，由乙方在接到甲方通知后5日内将相关款项及其违约金退还给甲方，乙方未能按时退还的，须承担应退款项日万分三逾期付款的违约责任。

11、乙方应提前安排人员到现场测量产品摆放尺寸，以保证布置时的产品尺寸合理，如果出现产品尺寸与现场不符，由乙方负责更换，并承担与更换有关的所有费用。

12、乙方保证不超过本合同范围使用甲方提供的全部资料,不得将甲方的图纸、设计等资料用于本合同以外的其他用途，未经甲方许可不得留存甲方的任何商业、技术资料和复制品。如乙方在本合同履行过程中或履行完毕后泄漏甲方的任何商业秘密，乙方应承担由此造成的全部后果，包括但不限于赔偿甲方的全部损失。

13、乙方对制作、安装的项目质量负责，质保期间如乙方完成的制作项目发生倒塌、脱落（除不可抗力，包括大风、暴雨、雷电等原因造成的倒塌、脱落），由此造成的人身财产损失由乙方承担一切责任并赔偿损失。

六、负面信息

负面信息是指所有对甲方、甲方关联公司及关联项目有不良影响的信息。乙方不得传播、捏造或失实、夸大有关甲方及甲方关联公司的负面信息；乙方违反本约定，甲方可以解除本合同，并停止支付剩余款项。因该负面信息造成甲方及关联公司其他损失的，乙方还应赔偿损失，同时乙方有义务负责消除因负面信息给甲方及关联公司造成的不利影响。

七、保密

1、任何一方对于因签署或履行本协议从而了解或接触到的涉及对方的业务、技术、财务及其他方面的未公开的资料和信息（下称“保密信息”）均应保守秘密；非经对方书面同意，任何一方不得向任何第三方透露该等保密信息。如对方提出要求，任何一方均应将载有对方保密信息的任何文件、资料或软件，按对方要求归还对方，或予以销毁，或进行其他处置，并且不得继续使用这些保密信息。在本协议终止之后，各方在本协议

篇二：万科物业交房入伙前的准备工作

交房入伙前的准备工作

业主入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触，也是物业管理公 司直接为业主服务的开始。做好入伙管理关系到物业管理公司对园区实 施管理与服务能否有良好的幵端，也关系到业主与物业管理公司法律帄 等经济关系的持续与发展。入伙管理大体分为三个阶段，即业主入伙前 的准备阶段、入伙办理阶段、验房装修入住阶段。在这里将重点论述业 主入住伙前准备阶段的管理工作。

无论是普通住宅园区（含高层住宅）还是高档（含别墅）住宅园 业主入住前的准备工作大同小异。主要包括有：

一、先期介入

先期介入是指物业管理公司经过前期物业管理招投标，中标后与实际 接管物业前这段时间里，提前进入小区，从业主及物业管理的角度，同 开发商沟通、协商或提出合理化建议，以使开发建设的物业最大限度地 满足业主的需求和物业管理的需要。

1、熟悉管辖区域物业管理公司进入小区后应尽快了解和掌握园区 总建筑面积、占地面积、绿化面积、道路面积；清楚和掌握小区楼孙栋 数、单元数、层数、电梯、水泵、照明等设施设备数量；明了和掌握地 下管线走向及阀门位置、化粪池数量与位置、消防井数量及位置、停车 场及自行车棚位置和容量；知道并掌握小区景点风格、树木花草的品种 数量、垃圾桶数量与位置等。

2、合理化建议熟悉小区具体情况以后，从业主和物业管理公司的

角度向开发商提出合理化建议，以改进和完善物业。如某小区原设计只 对汽车出入大门设置读卡系统，物业管理公司向开发商提出“在人行入 口也设置读卡系统”的建议，所有进入园区的人必须先通过读卡识别后 方可进入园区，表面看业主麻烦了，开发商多投入了，可是实际上业主 对园区的安全感增强了，开发商房屋销售进度加快了，物业管理收费也 有了一定的保障（业主所持磁卡有效期与其所交物业费期限一致）。再 如某园区原设计园区内路灯为高杆路灯，物业管理公司建议开发商改用 了类式草坪灯的低照明，这样开发商降低了支出，也使以后入住的一、 二层业主减少了光污染。

3、接管资料在实际接管物业前，物业管理公司应先从开发商那里 接管物业项目的相关资料。主要包括：a .产权资料：包括物业项冃 批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料等。b .技术资 料：包括物业项目竣工图一总帄面图、建筑、结构、设备、附属工程、 地下管网及隐蔽管线等全套图纸；项目工程开、竣工报告；工程预决算 等。c .其它资料；物业项0名称（或地名）、栋号、户号等有关部门 确认的文件；消防安全部门验收合格文件；利用地下防空设施暂做停车 场或仓库的人防部门的审批文件等等。

4、接管物业物业管理公司与开发商交接物业虽然是代替业主对物 业进行接收，但是为了减少在日后的实际管理中因物业质景或使用不便 带来的困难与麻烦（甚至会使业主与物业管理公司产生矛盾），就应认 真仔细地接管物业。

在接管物业的过程屮，物业管理公司侧重的是共用部位和共用设施i 设

备及配套项目（设施）的验收接管（每套房间的验收侧重在向业主交 接房屋阶段）。验收接管时应注意以下儿个方面：a.坚持合格一项接 管一项的做法。现在物业管理招投标竞争很激烈，不能因某一项不合格 而拒接整体物业项目，这很容易使开发商与物业管理公司反目成仇。而 在现实中，很少有物业所有分项目同时移交的情况。即使道路、绿化、 环;R、供水、供电等配套工程全部完成且全部验收合格，也还会在设备 设施方面调试--段时间进行验证。如：供暖和制冷需两个供暖/制冷期 后才能正式接管。b.验收接管中若发现问题（含设计缺陷）应明确记 录在案，约定期限并督促开发商（或开发商委托的建筑公司）对存在的 问题进行处理，直到合格并再次验收接管。c.确定所接物业的保修事 宜。通常保修采用的办法有两种，一是根据建设部及有关部门关于建筑 丁程保修的相关规定，由开发商负责保修；二是由物业管理公司负责保 修，开发商? ?次性拨付保修费用。无论采取哪种办法都要在物业交接记 录上明确记述。d.物业项目符合要求后，物业管理公司应与开发商签 署验收接管文件，标明验收接管时间、交接双方经办人和双方的意见等， 这是划清交接双方责任的界线和依据。

二、管理及服务人员的准备

根据所接物业的规模（面积及户数)、构成（多层、高层、别墅等)、 档次（高、屮、低）、要求（开发商对购房人的承诺和物业管理行业规 定）筹建管理处。管理处主任和部分管理员应首先到岗到位，其他管理 人员根据工作进展情况可分步到岗到位。管理处主任和部门负责人及管 理骨

干，必须持有《物业管理从业人员岗位证书》方得上岗。确定管理 人员时要本着精干务实一职多能的原则，尽可能压缩管理人员数量，避 免职能部门重叠人浮于事，减少管理费用的支出。

各类服务人员要在业主入住前配齐到位。所有服务人员上岗前必须经 过培训和实际操作考核，培训考试和实际操作考核合格者方可允许上 岗。所有考试和考核应做记录并留存。

三、管理服务设施及工具的准备

为了使业主入住即获得热情服务和良好的生活（工作）环境，物业管 理公司应在业主入住前做好各种管理服务设施、设备和丁具及标识的准 1、园区各种设施设备模拟运行园区各种设施设备主要有：电梯、 水泵、路灯、读卡识别系统、监控系统、停车场系统、大门及楼内外共 用部位照明系统、排（通）风系统、消防系统等。通过模拟运行，观察 和发现设施设备存在的问题，并在业主入住前解决。

2、各种维护工具及设备维护工具及设备主要有：下水疏通机系列: 小区用电用水维护所需工具；绿化用剪草机、树墙机（锯）、喷雾（药) 器等；水（电）焊系列；其他房屋维修用工具及设备等。俗话说“人巧 不如家什妙”，没有相应的维护用设备和工具，在业主入住后的实际管 理服务屮就会手足无措。

3、消防、安全设施及用具消防、安全设施及工具主要有：灭火器、 灭火弹、砂箱、消防专用勾枪、锹、斧、消防水带、门卫岗亭、对讲机、

警棍（橡皮）、强力手电筒等。此项准备以安全第一为原则，一旦发生 火灾或其它突发事件要保证这些设施工具能好用、管用。 4园区各种标识这项准备需要投入大量的人力和财力，具体分为：a. 服务性标识：主要有企业标志或卲祥物、人员胸牌、桌牌、管理人员服 装、服务人员服装、保安服装、管理处职能部门的门牌标志等等；b.物 体标识：指物体上面带物体名称或单位名称的物品，如垃圾箱（桶）、 保洁车、消防井（栓）、楼栋号牌、设备铭牌等；c.警示标识：带有 警告或限制内容的标识。如请勿靠近、正在作业、请勿合闸、油漆未干、 此处危险、禁止泊车、禁止烟火等；d.提示标识：主要有爱护花草类 (如：小草也有生命请足下留情的标牌）；注意卫生类（如：园区整洁. 人人有责的宣传板等）、车辆管理类（如：请按位停车、请慢速行驶等 提示牌）；消防安全类（如：防火.防盗图示或宣传板等）。e.引导（也 称指示）标识：主要有园区帄面图、各分园区或楼栋指示板、园区行车 线、车场出入指示牌等。

四、入伙文件资料的准备

物业管理公司在业主入伙前要做好各种文件资料的准备，通常情况下

需准备如下文件和资料：

1、入伙通知入伙通知是物业管理公司（包括开发商）在物业验收 合格接管后，通知业主可以办理收楼手续的文件。现在常见的是电话通 知业主和在园区入口（或销售处）公开张贴的通知方式，也有在新闻媒

篇三：万科星园

关于万科星园广告的“说什么”和“怎么说”

蓝色创意广告有限公司

细数之下，万科星园的优点非常之多，无疑，她是时下北京乃至全国少见的优质楼盘之一。然而，正因为其优秀，当我们试图用一句话加以概括，并向目标人群推荐时，反而感到十分困难。

因为优点太多，就需要我们在总结归纳的基础上，为万科星园找到一个值得潜在业主购买的强势理由，并通过独特而有效的广告表现将其传播出去。

客观地说，目前万科星园的广告，在提炼万科星园强势而单一的卖点方面有欠深入考虑，读者/观众很难从中发现万科星园的与众不同之处。

更重要的是，万科星园作为一个30万平方米建筑面积、倾注了万科人几年心血的大型项目，如果不能为其塑造出鲜明而富吸引力的个性，便很难成为北京住宅市场上举足轻重的地产品牌。显然，目前的广告无力承担为万科星园打造品牌的任务。

为此，我们不妨从最基础的方面开始分析。

一、万科星园的销售对象是谁？

北京房地产市场，与广州、深圳、上海有明显不同，除了地域及气候的差异外，最大的还是人脉与文脉的不同，诚如北京万科所总结的，北京是一个“讲政治、讲文化”的房地产市场。

1-1 万科星园的潜在业主及特点

根据万科星园目前已有记载的顾客（准顾客）情况分析，可见星园的消费人群与万科城市花园住户人群有某些相似特征，具体表现在：

第一，以都市白领人士居多，属于城市中产阶级；

第二，他们有文化品味，对好东西有鉴赏眼光；

第三，他们不仅对住宅内部的细节有执着要求，同时看重整体社区氛围； 第四，他们倾向于按“人以群分”来选择自己的居住地点，他们重视邻居； 第五，他们相对年轻，因而渴望浪漫生活，想像力丰富。

1-2 “主流市场”里的先进人群

万科星园是北京万科向“进城”迈出的重要一步，也标志着万科进入北京房地产的主流市场，即万科星园面对着更为广阔的购买人群。

然而，经验告诉我们，当一个项目或产品试图与不同层次或不同背景的很多人“对话”时，却往往容易迷失自己：广告不知道要说什么，营销不清楚主要做谁的工作，甚至，附加值的开发方向也会渐渐模糊起来??。

所以，我们应该这样理解万科星园所面对的主流市场：不能单从收入水准划分哪些是星园的购买人群，而应明确界定那些有眼光鉴别万科星园附加价值（文化氛围）的人群，才是我们的潜在业主。一句话，万科星园的购买者不仅应有相应的经济购买能力，还必须具备以文化为前提的购买眼光。因而，他们应该是北京主流房地产市场里的先进人群（经济实力、文化背景双双领先）。

只不过，随万科星园的“进城”，我们面对的有经济力的人群更大更多了，而其中，既有经济实力，又具文化眼光的人群也会同比例放大。

1-3 界定目标人群对万科星园品牌塑造的价值

有了清晰的目标人群，对万科星园品牌附加价值和品牌形象的建设意义重大，甚至可以说，它为我们的广告创意和表现规定了明确的方向，也为我们评价广告创意的优劣设定了标准。

比如：

既然目标人群以城市中产阶级为主，所以万科星园的广告应有品味和情调； 既然目标人群有文化品味鉴赏眼光，那么广告应展现万科星园深层次的美； 既然目标人群看重“人以群分”的社区氛围，我们的广告应重点铺陈星园里的生活感受，而非硬件本身；

既然目标人群年轻而有想象力，所以万科星园的广告就应该充满机智，能为读者留出足够的想象空间，而非流水帐般的卖点罗列。

二、万科星园广告的“说什么”（广告策略定位）

回答这个问题，实际上已经大致界定了万科星园对目标人群的附加价值所在。得出结论之前，先让我们看看万科星园有些什么？

第一，选址讲究。西边是13000亩的国家森林公园，南邻亚运村，北望大面积绿色家园和体育公园，东接城市轻轨线。上风上水、动静相宜是万科星园的首要考虑，其间透露出开发商的前瞻眼光和浓厚的环保意识。

第二，规划新颖。16幢高层住宅以星座布局并命名，予人充分想象空间，更映衬出一个鲜明主题——人与自然的和谐，隐喻着天人合一的传统理想。

第三，造园精到。万科星园超越普通景观层次，而着重于融合文化感受、环保教育于一体的主题公园建设，这体现出星园已采用注重环保关心未来的超前造园手法。

第四，景观丰富。立体化的景观规划和设计，是万科星园的又一独有特色。从外围高层住户的森林公园景观设计，到每家每户均可享受的中心花园、组团绿地、中庭绿化，再到少有人考虑的连廊绿化和地下停车场绿化，万科星园用多层次的绿化，满足住户不同层面的视觉需求，让进入社区的每个人、每一时刻，都能用双眼与自然进行交流和对话。

第五，会所领先。双会所设置充分考虑到未来住户的不同需求，但仍紧扣星园的主题——星星会所针对家庭主妇、老人、儿童，而飞碟会所则照顾到年轻人群的文化、对未来的想象和渴求，让他们心有所归。这种规划本身就是一种超前行为，使人感受到万科星园对住户的一份人文关怀。

第六，采光通风。星园以蝶形设计，实现户户朝南的北方城市住宅理想，而幢幢中庭加连廊的楼层设计，又保证了良好通风效果，每间房都实现了南北对流、空气新鲜的居住标准。

可以说，万科星园因占据上风上水的位置，而拥有质量好的空气，透明度高的天空，污染程度将明显低于京城其它地区。居万科星园，是享受一种新的生活方式，更显示出一种优越的生存状态。

2-1 万科星园的核心附加价值

凡此种种，纵观万科星园的各项特质，有一种感觉由模糊而逐渐变得明朗，

并最终浮出水面，那就是：万科星园对整体生态环境的高度关注！

万科星园开发者的每一项举措，无不渗透着天人合一的理想追求、浓厚的环保意识，和对未来人居的前瞻性考虑，而且，这种意识已经融入并体现在星园的每项设计和规划之中。

万科星园对于生态环境的追求，体现了廿一世纪的时代精神。可以这么说，在繁忙而崇尚简约、单纯的今天，能够拥有优良的生态环境，将是现代人、现代家庭最难得、最珍贵的财富。

所以，除了硬件软件的优越之外，万科星园最具价值、最强势的卖点可以归纳为：

一个难得的生态社区。

2-2 万科星园：演绎未来的生态社区

至此，我们已经可以用一句话来概括万科星园的诸多优点，也可以明确回答消费者关于“万科星园是什么”的提问，即：万科星园是一个演绎未来的生态社区。

从广告定位和广告传播的角度看，原定位语“以人为尊、以家为根”相对而言缺乏对万科星园的清晰界定，更让人理解为是对开发商理念的一种总结。而“演绎未来的生态社区”则是对万科星园属性特点的明确定义，清楚地说明了万科星园作为一个品牌的个性特征（生态社区），同时也强调了万科星园在硬件、软件及开发观念上的先进性（演绎未来）。

“演绎未来的生态社区”，为万科星园的广告表现锁定了创意主题。

三、万科星园广告的“怎么说”（广告创意表现）

如果我们的广告把万科星园的优点逐项数出来，那么恐怕连一百幅系列广告也说不完。如果我们运用星园里的某个细节作广告表现主题，则它们均不足以表达星园作为生态社区的份量。

既然我们已经有了规划出色的好项目，也有了清晰的、具竞争力的生态社区定位，这时，我们必须在广告创意表现上另避蹊径，从而令人耳目一新，凸显

生态社区这一全新主题。

一种可以选择的创意方法是，大众传媒广告（报纸、电视等）避免谈论项目细节，而刻意营造万科星园作为京城首个生态社区所特有的生活氛围，用独特的生活氛围去与目标人群沟通，让他们从中发现、欣赏并最终认同万科星园的附加价值。而具体的楼盘优点留给售楼书、宣传单张（折页）、业主（准业主）通讯、展板等销售现场宣传品去逐一阐释。

3-1 广告创意：借世界著名画家之画作表现生态主题

之所以选择用名家画作，作为万科星园与目标人群沟通的“语(来自:WWw.cssyq.Com 书业网:全国万科罗列报告)言”，有以下考虑：

A、世界著名画家无一不是生活的观察者、热爱者，他们眼中的自然之景和

人文之情，角度更加新颖，更富热情，更有说服力。而且，这些大师本身均是大自然的亲近者，他们对自然对生态环境的讴歌有极强感染力，易于营造万科星园的主题氛围。

B、万科星园的目标消费人群具备一定文化品味和鉴赏能力，以世界大师们

的画作紧扣生态社区主题与他们沟通，可以让目标人群感到品味、格调相投，与自己身份相符。另一方面，这一独特的表现形式也容易引起附庸风雅人群的注意。

C、世界绘画大师们的作品主题繁多，除常见的表现自然风景的杰作外，不

乏许多描绘人们美好的生存状态、和谐的人文关系之作品；而万科星园的生态主题，除了强调环境外，同时也指人与自然、人与人之间的和谐氛围。所以，大师们的作品可以用来表现万科星园的几乎所有软硬卖点。

D、万科星园是期楼销售，本身就需要为消费者营造可以实现的美梦；而目

标人群恰好也是相对年轻而富想象力的人，这时，大师们的画作正好可以诱发他们对未来生活的无限暇想。

E、以绘画来阐述万科星园的生态环境主题，不仅能让人留下深刻印象，同

时也能明确告诉消费者万科星园的文化品味与项目档次，从而真正提升万科星园的附加值。

3-2 广告表现上可以借用的大师作品（举例）