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房地产企业内部审计报告范文

报告写作指导2019-01-12 01:33书业网

篇一:房地产公司内审报告

房地产公司内审报告

xxxx置业有限公司成立于2006年,现注册资本金人民币5000万元,公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处,东临xx路,西侧是xx路。项目宗地总面积:91700平方米,约137亩,代征地块约31.77亩。项目建筑规划面积132636平方米,其中:商业面积约19469平方米,住宅面积约112757平方米,社区服务面积约350平方米,公厕面积约60平方米。

xx项目多层住宅一期共12栋楼(414套)、二期共11栋楼(356套)均已全部售罄,分别于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼(住宅320套、门面房178间),最后一批房源于2012年12月交付使用。

由于xx项目已进入工程决算收尾阶段,所以本次内审侧重在于以下几个方面:通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理,进而对项目整体经济效益进行

一次测算;通过对项目主要税种的测算,进而计算公司尚需缴纳的主要税款;其他一些需要关注的事项。

一、xx项目整体经济效益测算

1、销售收入

xx项目整个楼盘可销售面积131613.68平米(不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米),其中:住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01平米。截止内审日,已实现销售面积共计113564.46平米,其中:住宅104729.46平米,沿街商业1575.6平米,储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米,待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室,住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算,该项目预计可实现总销售额44894.05万元,详见下表。

xx项目销售完成情况及待售物业一览表

单位:万元

2、项目工程总投资预算

xx项目工程投资成本预算约29360.94万元(不含资本化利息1003万元),其中:土地价款5024万元、建筑安装工程成本19681.8万元,单方可售面积工程成本为2307元/平米。截止2012年12月下旬已账面实际支付各项工程款26820万元,尚需支付各项工程尾款约2500多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司,浙江长城约785万元,舜杰建设约1250万元(最终以决算为准),见下表:

3、xx名称项目整体效益测算

如下表,xx项目整个项目净利润约5528.94万元,项目成本净利率18.2%,销售净利率12.3%。以上测算是将所有物业视同全部出售处理,不考虑物业出租等因素的影响

从目前来看,销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本,但不能产生利润。该楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况,沿街商业门面房可售面积14071.07平米,已销售1575.6平米,尚余12495.47平米待售,估计尚可实现销售额1.161亿元。所以,加大对商业房的销售力度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、节省管理费用从而使公司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、储藏室尽管产值较小(合计约565万元),但对整个项目利润还是有一定影响的。

二、主要税种及税收情况

1、主营业务税金及附加

根据以上测算的销售额及现行的税率,xx项目项目应缴纳营业税及附加税共计2491.59万元,其中:多层住宅1099.8万元,小高层及商业1391.79万元,见下表:

2、土地增值税

xx名称的土地增值税清算,从理论上讲如果将多层住宅与6栋小高层住宅(包括底层商业)作为两个独立体进行清算,税负应该是最低的,但xx项目开发分期的实际情况不一定支持这种清算办法。如何使该项目的土地增值税降到最低、尽可能降低税负,待下一步咨询税务部门及税务师所后相关人士后再进行一次测算。为测算该项目整体经济效益提供数据,现将xx项目作为一个开发主体整体进行测算,该项目应缴纳增值税1436.6万元。

土地增值税计算表 单位:万元

篇二:房地产公司内审报告 10p

篇三:万科集团房地产内部审计手册

【内部审计】

万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式,是公司审计室在董事会审计委员会的领导下,依照国家有关法规和公司有关规章制度,独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性,检查、评价内部控制制度的完善性,评估企业经营风险,以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。

所谓真实性,是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果,必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定,记录和反映企业的经营管理活动。

所谓合法性,是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例,必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。

所谓效益性,是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】

《内审条例》所称的基本原则为:

“依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策,在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。

“独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位,必须使它能圆满地履行其审计职责,即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会,独立于公司内所有经营管理活动;内部审计独立开展审计工作,不受其它部门的干涉,审计工作的范围和深度不应受到影响和限制;独立地发表审计意见和建议;内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准,审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。

“客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是,客观如实。审计工作重调查研究,重审计证据,即审计过程中必须以客观事实为基础,实事求是,注重证据,不夸大或缩小事实。

“公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分,不偏不倚,保证充分的公允性。坚持证据确凿,结论公正,评价合理,建议中肯。

【审计机构及人员】

万科董事会审计委员会是公司内部审计的权力机构。公司审计负责人的任免由审计委员会决定。审计室的日常行政管理仍由总部负责,审计室主任、审计室主管的任免由审计负责人提名,由公司总经理任免。

审计室下设两个业务部,配备主任一名,副主任一名,主管(或相当于主管的主任审计师)二名,审计员多名。审计一部主要负责南片区(深圳、上海、成都等)地产系统和其他行业的审计工作以及部门综合性的事务,设一名主管,2-3名审计员;审计二部主要负责北片区(北京、天津、东北等)地产系统和其他行业的审计工作,设一名主管,2-3名审计员。

万科审计人员的招聘录用严格按照公司人事部的有关规定程序执行。万科公司赋予了审计人员较高的职权,同时也对审计人员的职业道德、业务素质、行为规范等有着严格的要求。对审计人员业务素质和专业水准的基本要求是:

审计室主任、副主任应具会计或审计专业本科以上学历,具有会计师或审计师以上专业技术职称,从事会计或审计工作十年以上,并具有丰富的审计工作经验、良好的领导才能和组织能力的人担任。

审计室主管要求会计或审计专业本科以上学历,具有会计师或审计师专业技术职称,从事会计或审计工作七年以上,并具有良好的工作经验,专业水平较高。

审计员要求大专或相当以上学历,从事会计、审计或工程项目预决算工作五年以上,并具有较好的工作经验。

万科审计人员除应具备较高的专业素质以外,还应对公司主导产业的房地产业务及相关专业知识有一定程度的了解,同时具有较好的计算机运用水平。

万科审计人员还应有较强的沟通能力、口头和文字表达能力。

【利害关系】

《内审条例》所述的利害关系是指审计双方潜在的影响审计公正性、客观性的人员间的相互利害关系。

1、要求审计室在安排项目审计小组成员时,不应安排与审计项目有利害关系的

审计人员担任审计小组成本;

2、对参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员;对调入内部审计部门

或暂时在该部门工作的人员,在没有经过一段适当的时间之前,不应分配去

审计他们以前从事过的活动;

3、审计人员的直系亲属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时;

4、参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员,其工作期间与审计有利

害关系时;

5、审计人员的直接家属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时。

【内部控制系统】

内部控制系统是指为客观企业特定目标提供合理保证而建立的各种政策和程序;也是企业利用内部因分工而产生的相互联系、相互制约的关系,所制定的一系列具有控制职能的程序、方法、措施,并予以规范化、系统化而形成的一个严密的控制机制。

内部控制系统通常包括公司的计划、责任说明、授权;符合内控要求的组织架构;用于公司业务和内部管理的制度、程序、手册;独立的内部审计监督评价系统等。

内部控制的基本目标是保证:信息的可靠性和完整性;遵循政策、计划程序和法规;保护资产、资源的节约和有效使用;实现既定的经营管理目标。

检查内部控制的目的在于确定已建立的系统是否能保证本组织有效和经济地完成任务和达到目标。

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