二手房购房合同流程

篇一：二手房购房流程及购房合同

《二手房购房流程及购房合同》

二手房购房流程

买房咨询

二手房价格虽然较一手房低，但却会出现较一手房更多的问题，您可以通过我们的网上咨询解决，除为您提供全面的房源信息外，还将为您展示一个完整的交易过程，及相关的交易时间及交易费用。

二级市场自开放以来，买房者与卖房者心态一直不平稳，对市场价格拿不准，卖方总希望把自己的房与商品房比较，定价较高；买房者认为房改房是旧房，价格应比普通商品房便宜得多。二级市场真正的价格应该怎样，我们免费为您提供相关咨询。

在咱们合肥市，凡是取得房产证的非学校房均可上市出售。

房改房的交易过程即是产权转移的过程，为保证房款、房产的顺利转移，需要找信誉良好的中介公司。

如果您不满足于我们为您提供的网上咨询，欢迎到辉达房产位于全市的四十多家连锁店进行现场咨询，辉达房产的经纪人将会为您提供专业的服务

登记查询

我们为您综合了合肥市最详细、最全面的二手房源信息，并配有2种查询房源的方式：

1．网上查询（即将完善）：在辉达房产网站上，包括了合肥市区及周边郊区的所有二手房源信息，只需按您的喜好轻点鼠标，一切尽在展

现； 2．连锁店查询：您可前期辉达房产位于全市任何一家连锁店，享

受全市20000多条房源信息的免费查询或登记服务；

另外，您也可以在网站直接填写客户需求表，将您要求的具体情况反映给卖方。

在购买二手房时也会出现许多问题，您可千万要注意：

1．注意审定房屋产权的完整性、可靠性。

2．注意查清房屋的面积、结构、装修状况。

3．注意考察房屋的市政配套、物业管理水平。观察户内外电线是否有老化的现象；"管煤""一户一表"是否安装，电话线是普通电话线还是ISDN电话线；物业管理公司提供哪些服务及收费标准等。

4．要了解房屋的历史与邻居组合。要了解该住房还有多长时间的土地使用期限；有否欠物业管理公司的费用。

5．要反复比较判断该房屋值不值这个价。您可通过我们的网上价格评估来对房屋进行 评估，同时要弄清该房子以后能否做二手房按揭贷款。

6．要合法、彻底地办理"二手房"的过户手续。

预约看房

您在看房前应与辉达公司联系，公司将指定专门的业务员全程陪同您看房,。

在看房时间安排方面要注意：

1．最好提前一天预约看房；2．业主一般不可能24小时在家等候，最好下班后或休息时间看房；

3．做到守时。看房地址选择方面，建议您最好约在我公司各连锁店或易辨认的建筑物附近。

看房过程中，您应注意：

1．不要与业主交换联系方式；2．对所看房屋较满意不要喜行于色，以免影响经纪人帮您谈价格。

签订合同

在实地看房后，如果您感到满意，经纪人会协助您谈妥价格。您在提交资料及交纳定金之后，就可以签订购房合同了。

签订合同时，对于合同中的每一个条款您都不能大意，我们为您提供了合肥市房屋转让合同(示范文本)。

购房合同中有8项内容至关重要，必须列明：

1．转让当事人的姓名或者名称、住所； 2．房地产的坐落地点、面积；

3．土地所有权性质； 4．二手房转让的价格、支付方式和期限； 5．二手房交付日期； 6．双方的违约责任；

7．争议的解决方式； 8．转让当时约定的其他事项。手续办理

二手房的手续办理大致可分为三步：

1、上市审批

① 买方需提供材料：身份证、户口簿。 ② 卖方需提供材料：身份证、户口薄、共有权人及同住成年人同意出售证明、房屋所有权证、土地使用权证、职级证明、婚姻状况证明。向房管局市场处交易科提出申请。 ③ 其它材料：《已购公有住房上市出售确认表》、《房地产买卖契约》备齐以上材料后，由辉达房产交易中心权证人员向合肥市房管局市场处交易科提出申请。

2．立契过户

① 经审核无误后，辉达房产权证代办员会提前3天通知买卖双方到交易科办理立契手续，买卖双方本人必须到场，并持本人身份证、户口薄，在《房产卖契》上签字。 ② 我公司代为买卖双方缴纳国家税费（契税??由契税所收取、交易手续费??由交易科收取）。

3、办证

① 由辉达房产权证代办员代为办理新的《房屋所有权证》。

X X 市

二 手 房 购 房 合 同

（范 本）

二手房买卖合同

合同双方当事人：

出卖人(甲方):_______________

买受人(乙方):_______________

签订地点:___________________

合同编号:____________________

合肥市房地产管理局

合肥市工商行政管理局监制

特别告知

一、本合同由合肥市房地产管理局和合肥市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定制定的示范文本。

二、合同当事人自行达成交易或委托房地产经纪(中介)机构达成交易的存量房(二手房)买卖使用本合同。

三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后确定;【 】 内容为并列的选择项,可根据实际情况,划√以示选定划×以示删除。

四、存量房买卖是一项民事法律行为,涉及标的额较大、专业性 较强、法律规范较多,双方当事人订立《存量房买卖合同》时,应注意以下问题:

(一)签订本合同前,出卖人应向买受人提交买卖存量房的有关登记资料(查阅证明)。

(二)买卖的存量房巳出租,出卖人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先殉买权。如承租人放弃优先购买权(出具书面材料),买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人到所在地房产管理部门(房产分局)签订租赁主体变更合同。

(三)买卖的存量房已抵押,出卖人应当先办理他项权利注销手续或出具抵押权人同意转让的书面证明。

(四)存量房安全条款是本合同的必要内容,买卖的存量房应能保持正常使用功能。买方对存量房安全有异议的,产权人应委托具有资质的房屋安全检测机构进行鉴定。

(五)房屋权属登记有共有人的,共有人应签字盖章。产权人在出售在量房之前,应与共有人(如配偶等)协商一致;出售后共有人再提出异议的,由原产权人承担法律责任。

(六)已投入使用的存量房买卖,除存量房交接和权利转移外, 原有户口等是否及时迁出会影响买受人的权益,当事人可在附件四中约定。

(七)存量房交接走出卖人按约定的日期和方式将存量房交付给买受人,买受人验收和接受的过程;双方当事人应在合同第二条明确交付和验收日期,选择交付的方式。

(八)买受人应在签订本合同之前,若需贷款的,应先到银行或住房公积金中心咨询贷款事宜。

篇二：二手房买卖流程及注意事项

二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。二手房买卖办理流程：购房资格核验(住宅类)——网签合同——地税部门核定契税——房屋发证大厅办理房屋所有权证。

二手房买卖以下步骤要了解清楚：

1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

3、签合同：如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。

5、立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

6、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

8、买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。

二手房买卖新政策及常见避税手段

2013年二手房买卖新政策主要有二手房交易中的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收和二手房20%个税不得转嫁购房者。

2013年3月1日晚间，国五条细则落地，其中对二手房事项的规定为：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。20%个税一经公布就引发楼市讨论热潮，很多购房者质疑这个税费会增加购买二手房的成本，因为在现有的二手房交易过程中，大部分税费是由买方来承担的。随后住建部官员表示二手房20%个税不得转嫁给购房者。

二手房买卖避税手段

假离婚是国五条细则出台之后楼市传的最火的避税办法之一。根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。一般来说，家庭关系是指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。

二手房合同价格远低于实际价格：做低合同价，能避就避。“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。

有意压低交易价格：二手房买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大二手房买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。

协议延期办理产权变更：这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个 “贪小便宜吃大亏”的下场。假赠予方式

假赠予真买卖，暗箱操作：在新政策颁布后，不少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税和营业税等。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。

二手房交易常见陷阱，买卖要注意什么？

二手房市场鱼龙混杂，特别是在政策暂未明确的状态下无论是买房还是卖房都需要多一个心眼，二手房交易过程中，常见购房陷阱需要了解清楚。在二手房买卖过车中，买方和卖方各需要注意什么呢?

二手房交易常见购房陷阱

阴阳合同陷阱：“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少交税的目的。签订房屋买卖合同应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。

卖房者并非房主本人：二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。

中介合同有陷阱：大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。

中介扮买主吃差价：一些中介经纪人在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价

购房合约陷阱：买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。另外，像卢先生遇到的情况，在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，卢先生可以申请法律程序。

二手房买卖过程中 卖房者如何规避风险

第一、选取品牌中介。第二、交钥匙要谨慎。第三、不要轻易提前交房。第四、合同细节要讲清。第五、私下交易要看清。

二手房买卖过程中买方需要注意的事项

第一、核实房主真实身份；第二、附属设施最好在合同中约定；第三、维修基金要结清；第四、户口迁出要慎约时间和责任；第五、前期费用要结清；第六、房款分两次支付最安全；第七、约定违约偿付时间。

篇三：二手房买卖操作流程完全解析

二手房买卖操作流程完全解析

二手房交易标准流程

第一步：看房选房

选择

二手房最头疼的就是找房源，其实也有多种渠道，第一，到正规的房产中介寻找个人房源信息。第二通过亲戚朋友或熟人同事介绍个人房源信息。

第二步：产权审查

第一，检验二手房所有权，审查该房的“两证”及相关文件；

第二，房子的产权是否与他人共同拥有；

第三，交易前查看房屋有无其他债权债务纠纷或行政机关等查封；

第四，审查房屋有无抵押等情况；

第五，二手房是否懒于允许出售的房屋。

第三步：签订合同

签合同时，买卖双方应在购买合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，明确违约责任。如到期未交房、单方悔约及其他违约情况的具体处理应注明，避免在交款时出现不必要的麻烦。

第四步：“两证”过户

签订合同买方需交付定金，购房者和房主到该房屋房证填发单位区房产局办理过户，过户时一般缴纳首付款。办好《房屋所有权证》后，购房者要到土地部门办理土地证。

第五步：申请贷款

购房者申请贷款时需要带相关证件。然后向担保公司提出贷款申请，经过担保公司的调查审批后，购房者要签署一系列设定抵押所需的资料。

第六步：办理房贷

在相关部门指导下，等一切证件办起后，双方用自己的身份证开立账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。

第七步：收房入住

经历了前期一些周折，但到最终的验房收房也是一件不可忽视的问题，不是看到竣工验收备案表就可以收房。要相关证照齐全。

二手房买卖程序指引

二手房是针对新建商品房以及房改时出售公房而产生的特有概念。二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

目的

购买二手商品房的目的无非是自用或者是投资两种。有些人把二手房买卖看得很简单，也有些人把二手房买卖看得很复杂，其实这都是误解。本书的目的，就在于消除人们的误解和偏见，给读者提供切实可行的交易方面的指导。

买方主体审查

二手房购买人可以是中华人民共合国境内、外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有闲置的除外。

基于各种财产目的和利益，购买人可以以自己的名义购买。也可以以他人的的名义购买。还可以设定房屋信托持有和管理房屋。

卖方主体资格审查

二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上，房屋所有权证书记载的房屋所有权人。转让人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人、，也可以是境外的自然人、法人或者其他组织。

公司作为交易的主体的特别审查

二手房交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，应当审查（提交）公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。

国有企业或集体企业的特别审查

二手房交易主体是国有应当审查（提交）政府主管部门。

二手房交易主体是集体企业的应当审查（提交）职工代表大会的批准文件。

买卖二手房的买卖，也就是转让房屋的所有权。二手房买卖应当依法进行，应当维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益。二手房买卖涉及的法律很多，但是一般来讲，会涉及到《城市房地产管理法》、《合同法》《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《北京市房地产转让管理办法》等地方法规或规章及其他有关规定。

适用范围

本书的有关内容适用于中华人民共和国境内和境外的自然人、法人和其他组织之间的二手房买卖。公有住房、经济适用房初次出售在此不涉及。

对于二手房交易的调查与审核

权属审查；

购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房产证的房屋，不得买卖。

为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易伯房屋是否有产权争议。

房地产登陆记机关，是当地县以上人民政府设立的房地产管理机关。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致。如：北京现在归北京市建设委员会管理，天津是天津市房屋管理局。

如果你没有时间或专业知识，可以聘请律师或者其他中介机构代为审查和调查。

共有财产审二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。

我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产为主，约定个别财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。

权利限制审查

二手房交易前，卖方人应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。

二手房交易前，买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋有权的情况。一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。

他项权利设置审查。

按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，无须取得抵押权人的同意，只要通知抵押权人即可。但是，买房人有承担所购房屋被追及还债的风险。

出卖人在出卖二手房前，应当将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知书义务，买卖合同无效。

购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

优先购买权审查

共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。

已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。

购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。

如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同被宣称无效的风险。

购买人应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购买人的优先购买权。应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。

购买人和房产经纪人应当注意以下情形的二手房禁止买卖：

（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；

（2）依法收回土地使用权的；

（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；

（4）权属有争议的；

（5）未依法登记领取权属证书的；

（6）已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）上市出售后形成新的住房困难的；

（5）擅自改变房屋使用性质的；

（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的；

已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。

已购买经济适用房的家庭住满5年的,可以按市场价格出售.由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。

当事人买卖的房屋应能保持正常的使用功能.

超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

二手房买卖合同详解

合同内容

二手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同。

二手房买卖当事人可使用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。

自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容，自拟合同应具备以下主要内容：

（1）买卖当事人的姓名或者名称、住所；

买卖合同当事人的姓名应当与房屋所有权证记载的产权人的姓名一致。

住所一般写身份证上登记的地址，如果居住地与身份证登记的地址不一致的，居住一年以上的地址为住所地。

（2）二手房的座落地点、面积、四至范围；

二手房坐落的地点和四至应当叙述清楚、有关街道楼号等应当使用地名管理机构核准的名称，并应当与房屋所有权证记载的一致。