北京房地产市场调查报告_房地产市场调查报告

　　房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,处于主导产业地位。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点,成为促进国民经济增长的支柱产业。以下是小编为大家整理的关于aaa，一起来看看吧!

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　　近年来，房山区房地产业飞速发展，伴随着品牌房企的纷纷入驻，逐步迈向高度发展期。不同品牌房企的进驻，带来了不同类型和风格的住宅产品，不但活跃了市场、丰富了产品线，也使得项目品质不断得到提升。而且，随着房山CSD中央休闲购物区规划的落地以及相关配套设施的不断完善，其房地产市场也将迈向另一个台阶。此外，燕房线的开工，房山线北延等交通的利好，也将是吸引置业者的又一砝码。

　　大房山板块规划的优势

　　虽然过去房山的基础设施相对落后，但通过近几年的快速发展，现在和周边区县相比一点也不落后。此外，虽然规划较晚，但强在起点高，为避免出现“睡城”现象，房山的规划，不仅注重房地产，更注重产业结构的整体发展。整体定位是宜居、宜业、休闲。

　　1、房山致力于打造“两轴、三带、五园区”发展格局。

　　按照建设“三个北京”的要求，房山区确定了“坚持科学发展，坚定不移地走新型城市化道路，加快城市化、工业化、现代化进程，建设产业友好、生态宜居新房山”的新思路和构建“两轴、三带、五园区”的区域发展新格局。

　　2、房山中央休闲购物区(CSD)拥有广阔的发展空间

　　CSD核心区以永定河水岸经济带建设为依托，以华北最大的Outlets为经济引擎，以户外体育产业、金融、会展、休闲服务为可持续发展的经济动力，以特色旅游产业为休闲服务主体，以酒店餐饮娱乐为配套服务，旨在将房山打造成为面向京津冀地区的现代化商业城际中心。

　　房山区土地交易成交趋缓

　　房山近年来成为北京供地大户，各大房企也积极拿地，仅2013年就出让了规划体量超过300万平方米的经营性用地，土地出让规模位居北京各行政区之首。而随着2014年上半年商品住宅成交量大幅下滑，房山、大兴等新城区域率先进入降价通道，导致开发商区域拿地更为谨慎。从目前市场趋势看，土地市场仍将低位运行，但由于新政出台，市场环境、政策环境都出现转机，预计年底抄底的企业或将有所增加。本季度截止11月30日，房山区仍无成交地块。

　　房山区新房市场潜力依旧

　　在房山各大区域中，最具有知名度的当属长阳板块了，在相关部门提出南城房山打造CSD中央购物区的商业设想后，长阳便备受外界及开发商的关注，随着相关配套设施的逐步完善以及相关规划的不断落实，该板块未来的发展潜力还是相当值得期待的;而良乡作为房山老城区，依托良乡大学城，其辐射范围内超市、商场、餐饮、娱乐、医疗等方面的配套设施较为完善，而且地铁房山线始发站位于良乡，这在便利交通的同时，也能带动周边房产项目的开发，吸引人群居住;此外，窦店区域力将打造成以高端制造业基地为核心的新产业集群和生态型宜居城市，相比较长阳、良乡地块，窦店板块将以其超高性价比优势占据一席之地。

　　2014年以来，在北京整体市场萎靡不振的背景下，房山区的新建住宅市场活跃度下降，成交量一路走低。在库存与业绩压力下，开发商目前的主流策略依然是低价走量。值得一提的是，由于近期政府一系列救市政策的不断推出，也在一定程度上也促进了成交量的回升。

　　价格方面来看，去年价格波动起伏较大，但也基本介于15000-17000元/平方米之间，进入2014年，1-3月的成交价格围绕20000元/平方米，4-5月部分低价盘的入市，价格微量回落，但仍在19000元/平方米以上，一定程度促进交易量的回升。11月，由于自住房原香嘉苑的上市，使得本月房山区新建住宅价格结构性调整至15000元/平方米的水平。

　　2014年房山区内畅销楼盘、滞销楼盘情况及原因

　　由于区域的房地产市场发展不是依靠政策导向，而是更多的依靠市场导向。房山新房市场刚需楼盘较为集中，由于当前北京楼市低迷，更多的置业者还处于观望状态，相信在整体大环境趋缓后，房山区新房市场还是较为乐观的。

　　房山区商业地产未来发展空间大

　　受土地供应及住宅郊区化的影响，近年来，北京商业市场郊区化已经成为了商业市场发展的趋势。房山区目前仍是以住宅开发为主，商业配套相对较少，不过在住宅市场的带动下，商业市场也有了较大的发展。整体来看，未来的发展空间较为广阔。2014年，受整体经济增速下降影响，房山区商业市场受到了一定的影响，租金增幅减缓，部分物业出现了下滑。

　　表4 2014年房山区主要商用物业租金情况一览表

　　虽然，今年前三季度房山商业市场较为低迷，租金出现波动。但总体来看，随着房山区域人群的聚集，如长阳、良乡区域，当地商业前景还是比较看好。然而，商业市场的开发需要有足够的人口需求支撑，商业市场的发展应与市场需求的增长相匹配，发展过快，则会存在相当的风险。

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　　一、商品住宅市场

　　1.1供应分析

　　2014年，北京商品住宅共新增供应84539套，与2013年相比增长了65.99%;新增供应面积979.88万m2，同比上涨66.89%。从月度供应量走势来看，1-2月为传统淡季，供应量处于较低水平，3-5月供应量出现明显增长，但进入6月后北京商品住宅供应量出现大幅回落，并呈现出震荡下滑趋势，11月开始供应量有所回升，12月份商品住宅市场有大量新盘集中入市，使供应量上升至近两年最高水平。

　　1.2 成交分析

　　1)总体走势

　　2014年，北京商品住宅市场共成交96565套，同比下降18.23%;网签面积为1258.61万m2，同比下降24.01%。从月度走势来看，除11月和12月以外，2014年商品住宅月度成交量普遍低于2013年同期水平，但总体走势呈现出缓慢回升状态，其中，12月份成交量已上升至近两年最高水平。

　　2)住宅类型

　　2014年，北京商品房期房住宅共成交77704套，同比下降14.16%，成交面积为741.78万m2，同比下降19.87%;现房住宅共成交18841套，同比下降31.6%，成交面积为214.63万m2，同比下降35.53%。

　　二、二手房市场

　　1)总体走势

　　2014年，北京二手房市场共成交119916套，同比下降35.86%，网签面积1149.78万m2，同比下降35.62%;二手住宅网签套数102816套，同比下降36.72%，住宅网签面积1492.49万m2，同比下降38.7%。从月度走势来看，除4月和12月以外，2014年北京二手房市场月度成交量普遍低于2013年同期水平。

　　2)行政区县

　　2014年1-11月，朝阳二手房成交量居于首位，网签套数累计29347套，网签面积283.56万m2;海淀和昌平位列第二和第三，网签套数分别为13437套和9626套，网签面积分别为万114.61万m2和101.13万m2;丰台第四，网签套数10574套，网签面积87.1万m2;大兴、顺义、西城和通州网签套数在4000-6000套之间，网签面积在50-65万m2;东城、房山、密云和石景山网签套数在1500-5500套，网签面积在25-50万m2;怀柔、亦庄开发区、平谷和延庆网签套数在800-1500套，网签面积在10-20万m2;门头沟网签套数926套，网签面积在10万m2以下。

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　　一、宏观经济与政策

　　1、1-3季度，国内生产总值同比增长6.7%，9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.9%;1-3季度，北京市地区生产总值同地增长6.9%，全市居民消费价格总水平比去年同期上涨1.2%。

　　根据国家统计局信息,前三季度国内生产总值529971亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。分产业看，第一产业增加值40666亿元，同比增长3.5%;第二产业增加值209415亿元，增长6.1%;第三产业增加值279890亿元，增长7.6%。从环比看，三季度国内生产总值增长1.8%。9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.9%。

　　根据北京市统计局信息，1-3季度全市实现地区生产总值17367.8 亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%，增速与上半年持平。分产业看，第一产业增加值91.6亿元，同比下降8.5%，降幅比上半年收窄2.6个百分点;第二产业增加值3064.5亿元，增长4.6%,增速提高1.4个百分点;第三产业增加值14211.7亿元，增长7.3%,增速回落0.3个百分点。1-9月平均，北京市居民消费价格总水平比去年同期上涨1.2%。

　　2、1-3季度，北京市社会固定资产投资同比增长6.2%;1-3季度，全市完成房地产开发投资2839.2亿元，同比下降7.5%。

　　1-3季度,全市完成全社会固定资产投资5805.6亿元，比上年同期增长6.2%。第一产业完成投资57.6亿元，同比下降35.4%。第二产业完成投资489.6亿元，增长21.7%，工业投资完成486.2亿元，增长25.7%，其中高技术制造业投资增长86.7%。第三产业完成投资5258.4亿元，增长5.7%，从投资规模较大的行业看，房地产业下降2.7%，交通运输、仓储和邮政业增长52.2%，水利、环境和公共设施管理业增长27.3%。

　　1-3季度，全市完成房地产开发投资2839.2亿元，同比下降7.5%。其中，住宅投资完成1394.5亿元，同比增长0.7%;写字楼投资完成508.7亿元，下降16.6%;商业、非公益用房及其他投资完成936亿元，下降13%。

　　3、北京出台最严楼市调控政策“9·30新政”。

　　9月30日晚，北京市政府发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(简称《措施》)，《措施》包括涉及土地供应、土地交易方式、差别化信贷调整、加快自住型商品房入市以及加强对房地产开发商和中介机构监管等八条措施。其中信贷方面，收紧首套房首付比例到35%，购买非普通自住房首付款比例上涨到40%;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。本轮新政一方面通过提首付，降杠杆，抑制投资投机需求，为楼市降温，另一方面通过调整土地供应、控地价，限房价，强化市场管理等多角度促进市场平稳健康发展。

　　二、土地市场分析

　　9月份，北京市成交土地2宗;1-9月份累计成交土地314.80万平方米，同比下降21.7%。

　　9月份，北京市成交土地2宗，土地总面积为69572.9平方米，分别位于房山区和亦庄经济技术开发区内。

　　1、北京市房山区拱辰街道FS00-LX07-0097地块由北京龙建诚信房地产开发有限公司以4.2亿元取得。依据土地出让文件，该宗地面积为8466平方米，规划建筑面积为21165平方米，用地性质为B4综合性商业金融服务业用地，将以“三通一平”形式供地。

　　2、北京经济技术开发区河西区X52M1地块由中国机动车辆安全鉴定检测中心1.32亿元竞取得。依据土地出让文件，该宗地面积为61106.9平方米，规划建筑面积为122213.8平方米，用地性质为工业用地，将以“六通一平”形式供地。

　　2016年1-9月份，北京市累计成交各类土地24宗，其中工业用地9宗，商业用地8宗，居住用地7宗,总成交土地面积314.80万平方米，较去年同期的402.16万平方米下降21.7%。