房地产融资可行性报告

篇一：房地产融资可行性项目报告

安徽山城房地产集团

融

资

项

目

可行性

一、安徽山城房地产集团简介：

安徽山城房地产集团是一家集房地产开发、建筑安装、宾馆服务、大型批发市场、建材公司、远洋船舶运输、旅游服务、石料加工等多个实体组成的综合性民营企业。集团下属有11个具有独立法人资格的企业：安徽山城房地产开发有限公司、安庆市东厦建筑安装工程有限责任公司、安庆山城宾馆有限责任公司、安庆新城宾馆有限责任公司、安庆市永林石子厂、安庆市南山石子厂、安庆大家臵业有限公司（合资）、安庆市山城农贸市场、安庆市山城建材有限责任公司、山城（香港）海运有限公司、安徽山城旅游开发有限公司。经过十几年的努力奋斗，集团净资产已达1.6亿元，是一家在安庆综合实力较强的明星企业。

本集团自创办以来先后被中共安庆市委、市政府、宜秀区区委、区政府授予“明星企业”、“十佳民营企业”、“先进企业”、“诚信企业”、“市级纳税大户”等光荣称号，并于二○○三年荣获省委、省政府授予的“优秀民营企业”称号，二○○四年，集团跻身安徽省民营企业200强、安庆市50强。二OO六年企业被市房地产协会评为企业诚信单位第三名，被市工商局授予“消费者信得过单位”光荣称号。二00六年被安庆市人民银行授予“金融守信企业”。二00七年被市消费者协会授予“诚信单位”；连续两年度被地税局和省地税局评为“A级纳税信用先进单位”。 总裁王永山也被中华爱国工程联合会授予“中华爱国之星”光荣称号。并于2006年担任安庆市工商

业联合会（总商会）副会长职务，二OO六年被市政府评为“创业劳模”。

近几年来，安徽山城房地产集团已成功开发累计建筑面积达30多万m2的住宅小区。如状元府街综合楼、回祥小区22#楼、广汇路综合楼、五金小区2#楼、山城花园3万m2，山城花园三期“山城大厦”13层（含地下1层）2.1万m2、二○六国道“山城房地产集团总部办公大楼”八层8000m2、皖江大道中路“山城锦绣花园”6万多m2、开发区广汇路与平安路交汇处“广安大楼”5500m2。现开发在建工程：“东方嘉园”高档住宅小区20万m2、开发区湖心北路与天柱山路交汇处的“山城公寓”。 十几年来，集团下属安庆市东厦建筑安装工程有限责任公司承建的主要项目有山城花园3万㎡；山城锦绣花园6万㎡；山城大厦（13层）建筑面积达2万㎡；山城公寓（12层）建筑面积达1.2万㎡；旺旺仓库和厂房钢结构工程长度156.7m，宽42米，跨度2跨*18m，建筑面积达13226㎡；广通玻璃公司厂房钢结构工程长100.48m，宽84.48m，跨度3跨*28m，建筑面积达8488.55㎡；四七七厂房砼结构工程长120m，宽42米，宽度2跨*21m，沿口宽度24m，建筑面积5040㎡；北部新城还建房工程建筑面积达近10万平方米，承建建筑工程总面积达60多万平方米，合格率达100%，优良率达40%，赢得了建设单位及建设主管部门等有关单位的高度评价，并给于了充分肯定。

安徽山城房地产集团时刻秉承“诚信为本、信誉至上”的宗旨，狠抓房屋质量及售后服务。所有竣工工程，工程合格率达100%，集

团自搞房地产开发以来经每年全市质量大检查，工程合格率达100%，使每位购房户“买的放心、住的舒心”。

目前，在总裁王永山先生的带领下，山城房地产集团正以强劲的经济活力快速发展壮大。全体员工齐心协力，将时刻以守信、务实、高效、尽善尽美的企业作风为安庆市的经济建设做出更大的贡献。

二、融资项目概述:

我集团下属全资公司安徽山城房地产开发有限公司，于2008年元月30日在安庆市国土资源局的土地招标中,成功竞购了安庆市国土局国有建设用地使用权拍卖(挂牌)出让公告中C-15-1地块,出让价格为1.48亿元,该地块位于安庆市天柱山路和文苑路交叉处，比邻省重点中学安庆一中、市重点中学安庆四中新校址和安庆市市立医院分院，邻近光彩大市场四期,交通便捷，距安庆火车站仅有几百米之遥，距机场、码头均4公里，距安庆长江大桥和高速公路出入口不足千米，附近还有中国联通总部大楼，还有公交6、7、14、26路车停靠站，旁边商场和银行星罗棋布,该地段地势开阔，环境优雅，居住安逸，建成后该地块将成为集就学,就医,商业,休闲，出行为一体的配套齐全的理想居所,是一个非常难得的黄金地块，商业价值很高.

三、项目介绍:

该地块北至天柱山路,南至叶祠路,西至经十四路,东至文苑路,占地面积有123.71亩,折合成82476.53m2,容积率≤2.2,建筑密度≤28%,绿地率≥30%,可建(来自:WWw.Zaidian.Com 在点网)筑面积有181448m2,属居住,商业用地,由于该地块位于光彩大市场的旁边,所以本公司计划将该地块建设成为住宅和商用兼得的商住小区,计划建设商业店面面积有5000m2,小高层建筑面积为90724m2,多层建筑面积为85724m2,预计开发周期为3.5年，其中建设周期为2.5年,销售周期为1年,目前周边新开发的楼盘价格，商铺价格在4500元/m2-6000元/m2左右,多层价格在2500元/m

2－3500元/m2之间，高层住宅房价在3500元/m2－4500元/m2之间，如三年开发成功后，按目前市场最低房价估算, 预计销售总收入为60677.9万元，预计净收益为12351.26万元，投资回报率为25.56%，如按三年后的房价，则收益还要高，因此该地块是一个值得开发的好项目.

四、市场分析及预测:

安庆地处皖鄂赣三省交界处，是长江中下游的重要城市（解放以前是安徽省的省会），著名的黄梅戏之乡，是一个历史悠久的文化名城，下辖七县一市，总人口630万，城区人口达60余万人，目前安庆市区每年的房屋供应量在100万m2以上，房屋需求旺盛，一般楼盘在预售阶段销售都可达50%以上，有的甚至可达95%以上，目前安庆新开发的楼盘,多层房价在2500元/m2－3500元/m2之间，高层住宅房价在3500元/m2－4500元/m2之间，比芜湖的房价低1000/m2-2000/m2以上，而人均年收入目前已达16000元以上，与芜湖的人均工资水平相当，所以房价的上涨空间很大，随着政府土地出让价格的上升和建材价格的上涨，房价每年以10%－15%递增，在安庆市政府提出的打造“双百”城市的目标，以及城区东扩北进战略的推进，在未来的5年左右，主城区人口将达100万人，有近40万人口将成为城区人口，住房需求将呈暴发式增长。目前安庆的楼市正在启动与其它城市的比涨行情，如安庆雨润房地产开发的“香水百合”，多层报价都已在4500元/m2以上，其它楼盘也在跟风上涨，楼盘最高价被不断刷新,估计三年后，多层住宅房价最低将在4000-5000元/m2之间，高层住宅价格最低将在5000元－6500元/m2之间，三年开发成功后，售价定位在目前的价位水平上，在同类楼盘中应属较低价位的楼盘，房屋销售风险很小，再加上本公司开发的楼盘在安庆的良好口碑，可能销售情况比预计的还要好。

五、项目实施计划

篇二：地产项目融资可行性分析报告0

【项目可行性研究及整体策划思路】

一、地块评估

二、项目定位

三、规划思路

四、交楼标准设想

五、成本及经济效益概算

第一部分 地块SWOT评估

1、地块优势

1.区域优势，城市西大门，政府重点发展的城西新区，和老城区紧密联系在一起，发展成熟速度最快。

2.配套优势，人民公园、汽车站、学校，靠近火车站，是城市生态、生活休闲和交通中心。

3.规模优势，溆浦首个千亩大盘，领袖气质脱颖而出。

4.实力优势，一线城市知名房企重庆民投，实力和专业度远高于当地房企。

2、地块劣势

1.部分地块目前离繁华闹市区有一定距离。

2.铁路线横穿项目西北角，有一定的影响。

3.部分地块离高压线、变电站较近。

4.地势起伏复杂，地块较为零碎，开发难度较大。

3、机会点

1.市场无大盘，整体市场发展初级，楼盘品质较低。

2.城北老城区发展向西，老城区新增楼盘较少，城市供地以城南新区和长乐坊新区为主。

3.人民公园是全县唯一市民公共活动、健身的生态区，目前已经吸引了大量人气。

4、威胁点

1.老城繁华区在售楼盘数量较多，竞争威胁大。

2.城南新区、长乐坊新区大量供地的竞争威胁。

3.项目供应量较大和市场年去化量较小的矛盾，会拉长开发周期。

第二部分 关于项目的定位

3.0容积率，147万方大盘；所在市场容量非常有限；客户需求为自住，主要考虑因素为价格，地段和配套；类似案例操作经验借鉴：必须一炮打响，树立市场标杆，在配套、资源和品质上重新制定市场标准，重构客户置业选择的观念。

1、地块因素。

外部交通发达，地块北面为火车站和汽车站，长途交通工具相对较为方便，屈原路由公交车。西南和东面公共交通不便。内部交通网络四通八达，主要形成“三横四纵布局”。目前屈原路已拉通，迎宾路北向已经拉通。北面交通相对成熟。西面为迎宾路，但东面目前为山地。火车站和汽车站，利于乡镇客购买；人民公园，利于打造全县最好的环境资源。

2、客户因素。

客户以乡镇客为主，，乡镇客占75%左右，占据绝对主力；多以自住为目的。客户最关注点为价格，其次为地段，户型。另外非常关心交通配套，特别是离汽车站和火车站的距离不要太远，太远下乡回家不方便。客户整体档次一般，项目整体定位不能高端，定位普通高层

产品较为适宜，一定保持总价优势，以保持价格优势。抓住客户敏感点，将汽车站和火车站的作用发挥到极致是我们必须完成的任务。

3、市场因素。

市场容量问题是最核心问题，溆浦作为县城，去年化量在30万方左右，如何在固有的蛋糕中获取更多的份额是项目核心难点。城市整体规划北拓南进，未来五年重点打造以下四区：中心城区、城西新区、城南区、长乐坊组团，从未来城市规划来看，未来项目面临的竞争主要在南城区和长乐坊组团。中心城区项目相对较小，主要原因在于中心城属建成区，土地供应少，拆迁成本大。重点建设项目有建材市场、汽车站搬迁、文化公园建设等项目。未来土地供应集中于南城和长乐坊生态新城。

第三部分 项目的规划思路

一、多个组合地块分别进行功能定位，多组团半封闭管理。

由于项目总占地面积约五十万平方米，而且地块分割较为复杂，因此不宜进行整体规划定位，考虑实际地形、地貌及占地情况，多个地块将进行分别的功能定位，但均以住宅为主，形成多组团、多功能的半封闭社区。亦可依据分区情况进行开发分期，一期靠近人民公园牌楼主入口，结合公园入口做项目示范区，有利于打公园资源牌，摁绑营销；二期紧邻主干道屈原路，东侧为变电站，地块价值有一定影响，作为二期开发能拉近项目与成熟区距离，提升项目后期地块价值。并可在该区域设置售楼部；三期紧邻学校和三期地块，地块价值较高；四期紧邻公园和一期地块，是地块价值最高的区域，延后开发可以规避安置区建设的影响，后期安置区成为其生活配套。

分区定位有利于化解地块分散的劣势，更有利于将主力产品（住宅产品）同配套产品（公建、回迁等）进行有效区隔，还有利于在整个规划的思想下，形成多个组团的互动和呼应。同时每个组团可依据实际的地块控规进行个性化的产品设计及布局，这样在整体上既独立又统一，特点比较明显。

二、抛弃容积率最大化的传统开发观念。

篇三：地产项目融资可行性分析报告

【项目可行性研究及整体策划思路】

一、地块评估

二、项目定位

三、规划思路

四、交楼标准设想

五、成本及经济效益概算

第一部分 地块SWOT评估

1、地块优势

? 属于棚户区改造项目，土地成本较为低廉；

? 周边已拥有数个成熟小区，配套设施相对完善，人气较为充足； ? 拆迁面积适中，后期回迁或货币安置的压力较小； ? 市场上已有多个同类项目，可参考和借鉴的项目较大。

2、地块劣势

? 地块比较散碎，被多条市政道路分割不利于规划大规模完整社区； ? 公共绿地所占比重较大，不利于土地实现价值最大化； ? 除个别地块外，朝向均不是正南正北。

3、机会点

? 从2009年春天市场开始转暖，全市房价开始回升特别是铁北区域价格涨幅较大；

? 经过前几年的大规模棚户区改造，铁北市场已经得到更多的客户认可，区域陌生感得到很大缓解；

? 从2008年开始，大量本地及外埠开发商涌入铁北区域进行开发，形成了联合炒作区域的局面；

? 相关棚户区改造优惠政策，详见附表一；

4、威胁点

? 区域市场的竞争较前几年更为激烈，在共同做熟区域市场的同时，也形成了竞争，给予客户更多的挑选余地。各个楼盘之间价格相当、产品趋近、操盘手法也大同小异；

? 随着购房者的不断成熟，对于产品自身的品质有了更为严格的比较和要求，而对于同质化比较严重的铁北区域更是如此，此点对于项目产品研发是较大的挑战；

综合上述情况，关于项目SWOT分析的概况如下：

从宏观上来看，本地块优势大于劣势，机会多于威胁，特别是对于土地价格日益涨价的今天来说，棚户区改造项目所具有的低成本优势是很多项目制胜的关键所在。再加上经过开发商、政府、媒体等多

方面的努力，铁北区域的形象已经有了很大改观，很多区域外客户由于受到多方面因素的影响，已经不排斥在铁北购房。而经过了2008年的市场低迷期之后，长春地产市场已经开始回暖。这些都是宏观层面最利好的因素。对于项目的劣势和所面临的威胁，可在项目规划和操盘的过程中通过相应的技术手段给予淡化处理。

第二部分 关于项目的定位

土地决定价值。有些地块在定位上有很宽泛的选择，例如高中低档。有些地块在产品类型上也有很宽泛的选择，例如住宅、商业、写字间等。本地块处于铁北区域，综合分析各种因素之后，项目只能是以住宅为主，这既符合开发商的利益，也符合政府区域整体规划。

如果按照低档、中档、高档这三个层面来划分定位，本项目最适宜开发中档住宅。因为：

1、纯粹的低档商品房已经不存在了。

或者说，低档房不存在于商品房市场中。就目前长春市的情况看，每平米一千多元的商品房已经消失，而两千多元的商品房已经十分稀少。1500-2500元单价的商品房已经成为市场真空，受到地价和建材等成本方面的影响，目前在长春正规项目中，已经成为历史，同时也不可能开发出来。无论是招拍挂的土地还是棚改土地，这种售价已经不可能实现。

2、高档住宅在铁北没有市场。

不仅仅是考虑铁北的人文历史和大众认知，从2000年至今铁北开发的项目已有几十个，没有一个纯高档项目足以说明其不可行性和巨大的风险。从客源角度分析，高档项目的客群不仅仅来源于区域内，更主要的部分是区域外客户，其比例占据主流。铁北区域内客户不具备很高的购买能力，而铁北又不具备吸区域外客户的能力。这种能力需要项目具有极高的品牌号召力、极大的开发规模、精细的品质、铺