融资租赁abs案例,不动产

篇一：案例-首个房地产融资租赁

一次性完成6亿 首个房地产融资租赁项目运作成功

2004年4月初，在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租＋保理”融资项目正式签约－－沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。

这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”成功。

并非“空手套白狼”

目前，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势并没有放松，而是纷纷施行了新“家法”，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％及以上上升到了35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而

生－－金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。注册资金5亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目的成功运作，引起沪上的房地产开发企业和银行的关注。这一融资项目的设计者是该公司副总经理、DBA博士宋为民。具有22年政府、大企业集团和信托、金融租赁等金融机构工作经历的宋为民，擅长财务顾问、投资管理、企业并购和重组、企业国际经营的资产风险管理以及多种信托产品设计、金融租赁业务融资创新等。为了这一融资租赁创新业务，他先后与10余家项目涉及部门、银行和企业等单位，了解他们的优势和不足，取长补短，将他们相应的利益和风险分配通过系统整合，拿出策划方案征求各方意见。在他的办公室，记者看到一份印有“商业机密”字样的、最终形成的有价值的可以运作的商业计划书。

据介绍，宋为民为沪上房地产企业融资开辟的一条创新的融资渠道，其中心设计思想是：充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险，共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金，从表面上看似乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物??售后回租，是以一系列复杂的财务决策为基础的。宋为民确认沪上一家房地产公司后与之谈

判，然后通过售后回租方式增加企(转载于:www.cSSyq.co m 书 业 网:融资租赁abs案例,不动产)业的自有资金，以他独有的解决问题的能力，帮助房地产公司满足他们的融资要求。

创新租赁形成－－“三赢”

这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以及商业银行三方“共赢”的局面。

首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业（即承租人）将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司（即出租人）那里租回，习惯称之为“回租”。在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业（即承租人）在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。金融租赁公司回租给房地产开发企业，并收取租金应收款。同时，金融租赁公司根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取2－5％的融资租赁费用。

然后，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行在以买断房地产开发企业（即承租人）的租金应收款为基础，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险

控制等服务，拓展了银行中介业务－－“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1％的保理业务手续费。同时，将风险降到最低，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人（房地产开发企业）无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由金融租赁公司补足。

第三，房地产开发企业通过金融租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金（与直接向银行办理抵押贷款的资金性质完全不同，抵押贷款不能作为企业的自有资金及冲抵新开发项目的资本金），或者投资其他任何项目（而房地产开发企业用房地产产权作银行抵押，所得的贷款资金用途是指定的，无法用于投资新开发项目）。另一方面，通过“售后回租”，房地产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过“每年还本，每季还息”的办法，在融资租赁到期时，依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。

融资成本并不高

宋为民解释说：“在目前直接向银行办理抵押贷款受到诸多限制的情况下，对于房地产开发企业而言，通过‘售后回租＋保理’

项目，虽然在融资成本上有所提高，但最大的利益在于，房产变现的资金可以作为新开发项目的资本金。”为此，针对直接的银行贷款和通过金融租赁公司的租赁融资两种不同的方式，宋为民进行比较，专门算了一笔帐：办理银行抵押贷款一般为6－7折，也就是说，要融资6亿元的话，必须拿出价值9亿元的房产，且有时候中介的收费相当高，房地产开发企业融资总成本（银行＋中介的费用）并不低。

而作为一种中、长期的融资方式的金融租赁，一般则是按房产价值的7－8折计算，融资6亿元只需8亿元的房产；金融租赁公司收取2－5％的融资租赁费用，根据不同项目最低仅收1－2％；加上银行约6％的融资成本，房地产开发企业总的融资成本并不算高。开发企业的交易契税，按照不同地方的政策可以优惠或减免。

这样看来，运用金融租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。

据了解，租赁在国外能得到迅速发展主要是靠税收优惠来支持的。所谓的优惠实际上是延迟纳税，一旦租赁支持的企业发展起来，其增加的税源要远大于优惠税收部分。这个经验已被发达国家普遍应用。在加入WTO后，按照现有税制，还无法与国际接轨。

篇二：融资租赁案例

融资租赁案例

案例一

2007年11月，某电信类上市公司通过融资租赁公司按经营性租赁方式购置5亿元的电信设备，租期3年，每月末支付租金，会计处理时不作为自有固定资产处理，只在“租入固定资产登记表”中作表外登记，支付租金时记入成本费用之中。虽然银行非常愿意给该电信企业贷款，但由于银行贷款在该电信企业体现为负债，增加了该企业的资产负债率，而经营性租赁不但不增加负债，而且具有增加经营业绩的功能，因此该电信企业选择了经营性租赁模式。

综上所述：该企业是上市公司，通过选择经营性租赁方式，可以实现表外融资，美化公司的财务指标，降低资产负债率，提高每股收益。

案例二

假设某设备价值12亿元，法定折旧年限是15年，则在利用银行贷款自行购置并以直线法折旧时，年折旧率6.6667%，各年的折旧费用是7600万元，15年累计折旧费用是11.4亿元，另有残值6000万元 (是原值5%)。

现在若以融资租赁方式租入，若租赁期限是5年，则折旧年限也是5年，以直线法折旧时年折旧率是20%，各年的折旧费用2.28亿元，5年累计折旧费用也是11.4亿元，另有残值6000万元(是原值的5%)。按法定年限折旧时，5年的累计折旧费用是3.8亿元，以5年期融资租赁合同租入设备时，5年的累计折旧是11.4亿元。相比之下，折旧费用加大7600万元，折旧费用的加大，就是企业所得税税基的等额减少。由于企业所得税的税率是33%，因此，在5年内减少的所得税是2.5亿元。

现在假设借款期和租赁期都是5年，都是每月末还一次等额本息或等额租金。又假设借款年利率是5.76%，租赁年利率是7.76%。另外，租赁公司在期初按设备价值的1.5%收取一次性的租赁手续费1800万元。这样的话，各期租金是24,194,074.81元，各年租金是290,328,897.70元，租金总额是1,451,644,488.52元，加上租赁手续费1800万元，合计是1,469,644,488.52元，而如果利用银行贷款，则各期本息是23,065,681.61元，各年本息金额是276,788,179.32元，本息总额是1,383,940,896.60元，同银行贷款比，利用融资租赁，企业要多承担85,703,591.92元。但是，利用融资租赁可以使得企业节税250,800,000元，因此，归根结缔，利用融资租赁可以使得企业比银行贷款得到165,096,408.08元的好处。

综上所述，如果企业注重的不是其财务报表的表面收益水平，而是希望能够实际上减少其所得税的税负，则利用融资租赁多半会是较银行贷款更为有利。

案例三

甲公司在2009年9月将1亿元的固定资产作经营性售后回租，列为表外融资，获得资金有两种使用方式，一种方式是归还短期负债，公司财务状况调整为：固定资产、总资产和短期负债各降1亿元。

公司财务状况调整后如下简表（单位：亿元）：

资产项目 调整前 调整后 负债项目 调整前 调整后

流动资产 1.8 1.8 流动负债 1.9 1.9

固定资产 6.4 5.4 长期负债 1.4 1.4

无形、递延资产 1.0 1.0 所有者权益 5.9 5.9

合计 9.2 8.2 合计 9.2 9.2

资产项目 资产负债比 流动比 速动比 长期资产适合率 资产周转率 固定资产周转率

调整前 0.36 0.95 0.95 0.88 0.33 0.47

调整后 0.28 2.0 2.0 1.35 1.35 0.49

由此，财务状况改善明显，流动比、速动比、长期资产适合率达到标准值，总资产和固定资产周转率也有改善。

另一种方式是不归还短期借款，而用作流动资金，扩大生产经营。企业资产负债比没有变化，但流动比、速动比明显提高。

资产项目 调整前 调整后 负债项目 调整前 调整后

流动资产 1.8 2.8 流动负债 1.9 1.9

固定资产 6.4 5.4 长期负债 1.4 1.4

无形、递延资产 1.0 1.0 所有者权益 5.9 5.9

合计 9.2 9.2 合计 9.2 9.2

综上所述，许多企业的资产结构中固定资产比例大，导致流动性差，影响其信用等级和在资本、资金市场融资，运用租赁表外融资的功能，企业将一定数量的固定资产（宜在资产的1／3以下）出售给租赁公司，再租赁回来使用，即出售回租方式，达到优化企业财务比例的目的。

案例四

某央企集团的全资子公司，自2006年以来，该企业的产品市场需求旺盛，效益逐年大幅攀升。但与此同时，该企业也面临着两个突出问题：一是由于短期内利润大幅度提升使企业应税负担过重；二是企业设备老化，且存在扩大生产规模所需添置新设备。考虑到企业的可持续发展和一定时期内利润的合理安排和未来几年的过重的税负，集团管理层决定对子公司实行较大规模更新和添置设备。该央企集团资金充裕（包括自有资金和银行授信额度），但企业选择的是融资租赁方式进行固定资产投资。该融资租赁合同金额为1.35亿

元，租期3年，租赁费率为5.5%。若向银行贷款购入设备，则其资金成本基本与融资租赁成本相同。根据财政部、国家税务总局的有关规定融资租赁项下的固定资产可以按法定折旧年限同融资租赁期限两者孰短的原则来确定折旧年限（但不短于三年），而此次购入的各种设备法定折旧年限为5——10年不同（采用直线折旧法），于是，通过融资租赁和银行贷款所形成的固定资产投资，必然会对企业产生不同的财务效果。

根据综合测算，该企业与采用银行相比，采用融资租赁方式租入各种设备的前三年，企业每年每百万元固定资产投资的折旧费用比贷款购置多提取50多万元，即相应可减少50多万元的应税利润。按33%所得税率计，则该央企合并报表、集中纳税时，财务费用、利润及税负同时发生变化。

综上所述，对于盈利能力强的集团企业通过安排子公司的融资租赁业务，对于合理安排税收资源、涵养财源、稳定持续发展十分有利。

篇三：房地产行业ABS案例

房地产项目融资ABS模式

利用ABS模式进行房地产项目融资的流程基本上可分为四个阶段：

第一，组建SPC阶段。SPC是Special Purpose Corporation缩写，即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信评估机构较高资信评估等级（AAA或AA级）的信托投资公司、信用担保公司、投资保险公司或其他具有类似功能的机构。成功组建SPC是ABS顺利运作的根本前提；

第二，SPC与项目结合阶段。适合ABS的项目是拥有未来现金流入的大型房地产项目或几个中小型房地产项目捆绑组合项目，拥有这些未来现金流量所有权的是项目公司，这些现金流量所代表的资产是ABS融资的物质基础。SPC与这些项目的结合就是以合同协议的方式将项目公司拥有的未来现金收入的权利转让给SPC；

第三，SPC发行债券阶段。SPC可直接在资本市场上发行债券筹集资金，或者经过SPC信用担保，由其他机构组织发行债券。SPC发行的债券或通过它信用担保的债券自动拥有相应等级。然后把所筹资金用于项目建设和开发；

第四，SPC偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收入权利转让给SPC，因此SPC就能利用项目资产的未来现金收入清偿其在国际资本市场发行债券的本息。

案例一：天津天一绿海公司

天一绿海公司以一般合伙人身份设立一家有限合伙人性质的公司——鑫茂财务公司，专门经营管理位于天津市华苑北路一幢44层的办公楼。修建资金来自万隆不动产金融公司，采取不动产抵押贷款方式。贷款将于2011年底到期，但是天一绿海公司资金紧张。公司决定借助发行资产支持证券方式，从证券市场募集资金，偿还万隆不动产金融公司提供的抵押贷款。

发行方式：天一绿海设立鑫茂财务公司作为此次证券发行的特别目的公司（SPV），基

证券发行收入通过贷款的方式提供给天一绿海公司，后者用该笔资金偿还万隆不动产金融公司提供的贷款，并收回天津市华苑北路4号办公楼的抵押权，然后修订抵押合同，将该办公楼的抵押权转让给鑫茂财务公司，并最终转让给作为证券持有人代表的汉威信托公司。

案例二：三亚地产投资券

20世纪90年代初，在房地产开发的浪潮中，三亚成为了海南省开发量最大的地区。三亚地产投资券在这种情况下产生，即通过预售地产开发后的销售权益、集资开发三亚地产。以三亚市丹州小区大约53.6公顷土地为发行标的物，所筹资金用于该片土地的“规划设计、征地拆迁、土地平整、道路建设及供电、供水、排水”等，发行总金额为2亿元。

投资券的发行人——市政府下属的三亚市开发建设总公司，提供土地进行开发建设，负责按时保质完成施工，并承诺因开发数量不足导致的损失负赔偿责任。

投资管理人——海南汇通国际信托投资公司，在开发期内，其要负责控制向发行人支付发行收入的节奏，以确保与地产的开发节奏大体同步。在开发完成后，管理人要组织销售地产，并保证地产售价的公正性、合理性及竞争性。