房地产土地拓展职责架构图
篇一：一多年从事土地拓展工作的资深人士的告白
一多年从事土地拓展工作的资深人士的告白
这篇文是我近年来从事土地拓展工作，一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。由于我长期在珠三角混，所有本文中所总结出来的城市特征，基本上都是珠三角那种典型的多中心城镇型发展特征。希望不会对居住在摊大饼的城市的同学，产生误导。
本人从事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地价测算工作。这份工作说起来可以很简单，对照一下周边楼盘的售价，扣除掉开发建设成本和预计利润，剩下的就是地价。（地价=预计售价-开发成本-预计利润）然而，由于土地市场竞争的血腥和惨烈，单纯的以目前周边楼盘的售价做简单对照，来确定预计售价，一定没法竞得土地。我们必须要相对准确的判断出，2到3年后的楼价涨幅，并以此来计算预计售价。对未来的涨幅判断得越准确，理据越充分，在土地市场上的竞价能力就越强。因此，这就逼迫着地产投资人，去寻找隐藏在房价上升背后的，客观规律。 我必须要说的是，任何地产投资人做出的预测，都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地，到开售，（中间需要设计、报建、施工至预售进度）业内品牌地产商的平均所需时间，大致是20个月的时间，也就是1年零8个月。投资人做出的预计售价建议，在这个时间就要得到检验。如果检验结果正确，那么这个投资人将得到重视；而如果检验结果错误，他必然会失业，而且也极可能会面临不得不改行的厄运，因为他的责任无可推脱，他造成的损失无可弥补，业内也将很快知道他的糗事，并会在这个小圈子里反复传播。而且，地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块，他们都需要做出预计售价的判断。就我而言，我所在的城市，一年推出市场的地块超过50宗，平均每个星期，就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资价值，价值有多大。如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据，而对数据背后的客观规律毫无认知，那么他犯下重大的判断错误，就只是一个时间问题了。不是今天，就是明天，他必然会因为过高或过低的预计售价，从而导致拿下烂地，或者错过好地。
纯粹基于生计所迫，我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据，探寻城市房地产的根本规律。
对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。我对上述需求的理解是：任何一种需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求。改善型的客户，随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。举例而言，珠海江门和肇庆，是典型的首次置业型需求城市。（很不幸，把珠海放在这里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位，人口又少，经济也相当落后，一直都是做点首次置业型客户的生意。它最近楼市大涨，开始表现出强烈的投机型特征，这也是这种旅游城市的楼市特点：在首次置业和投机型需求之间跳跃，暴涨暴跌特征明显。）佛山东莞，就是典型的改善型需求为主的城市。广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间。而深圳，介于投资与投机之间。中山和惠州是两个非常特殊的城市。中山是纯粹由乡镇合并而成的一个怪胎，没有市区，它的需求大致介于首次置业型和改善型之间。而惠州，是一个投机盛行的城市，它受深圳的投机之风影响太深。当然，这只是我对珠三角几个城市的需求特征做出的简单总结，在一个城市的内部不同区域，又体现出不同的特征。譬如，以广州为例，天河中心区是投资性需求旺盛，而番禺区目前表现出的是改善型需求为主，花都区，就正在从首次置业阶段，向改善型需求阶段过渡。
不同的需求，所表现出的楼市外部特征，差异非常明显。这个我可以做详细的说明。首次置业型需求对产品的要求不高，1梯4户、6户、8户都非常常见，客户对通风采光之类没有特别的需求，对房屋朝向的要求也不高，最大的关注点，是价格。凡是以首次置业型需求为主的城市，其楼价涨幅都很低，楼市会长期维持在一个稳定的水平线上。产品以小高层或多层为主，以楼梯房最常见，即使有电梯，也只需要一部电梯。客户在心理上会对两部电梯
存在反感，因为这会导致他们的分摊率增加而得房率降低。毛坯交房最为常见，装修交房受到极大的反感，因为这将增加首付的额度。品牌地产商一般不愿意进入这类城市，即使进入了，品牌地产商也难以实现品牌溢价，只能和周边的零星开发商等价卖。
改善型需求为主的城市，对产品的要求很高。一梯两户，南北对流，舒适的电梯间和入户大堂。面积越大的房子，卖得越贵。（这与广大在摊大饼的一线城市居住的同学的经验刚好相反）装修交房不受到鼓励，但也不导致反感。但如果开发商试图在装修上赚一笔，试图通过装修实现产品溢价，也不可能做到。因为我们的改善型客户在装修上都有着自己的思路，他们要装点自己的天地，实现自己的梦想，要在自己的大房间里大大的舒一口气。一旦城市的房地产市场，从首次置业型转向改善型，那一般都将会引发楼市翻倍。品牌地产商会受到市民的追捧，并可以实现比零星开发商要高出10%左右的品牌溢价。佛山中心城区从03年开始这个转向过渡，到08年完成过渡，楼价从03年的不到4000，上升到08年的8000。东莞主城区（让我们就把东莞的东城区和南城区，当成是东莞的主城区吧，阿门）所经历的过程与佛山类似，连价位变化幅度都基本一致。似乎这两个城市约定好了似的。当然，由于这两个城市在产业结构、经济规模乃至城市化率等方面具有的惊人的相似性，它们在楼市上所体现出的相同特征，也是可以理解的。
投资性需求特征明显的城市，如广州，首要特点是：装修溢价。这类城市的客户繁忙而充实，他们见过了世面，宠辱不惊，已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间花费在装修上，因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。当然，我们要知道，投资性需求是比改善型需求更高一个层级的需求，所以在产品上的要求并没有降低，反而有提高的趋势。因为只有更好的产品，才能实现价值的增长。到了这个阶段，小户型将可能实现更高的单价，因为总价要低，对投资客户的资金要求不高。一旦楼市进入这个阶段，价格将会实现翻跟头似的增长。广州中心区，04年均价在6000左右，此后投资性需求入市，开始快速上涨，07年过万，现在过2万。平均每3年翻一番。这个规律可以引为借鉴。
投资性需求特征明显的城市，如广州，首要特点是：装修溢价。这类城市的客户繁忙而充实，他们见过了世面，宠辱不惊，已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间花费在装修上，因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。当然，我们要知道，投资性需求是比改善型需求更高一个层级的需求，所以在产品上的要求并没有降低，反而有提高的趋势。因为只有更好的产品，才能实现价值的增长。到了这个阶段，小户型将可能实现更高的单价，因为总价要低，对投资客户的资金要求不高。一旦楼市进入这个阶段，价格将会实现翻跟头似的增长。广州中心区，04年均价在6000左右，此后投资性需求入市，开始快速上涨，07年过万，现在过2万。平均每3年翻一番。这个规律可以引为借鉴。
投机旺盛的城市，譬如温州、上海和北京，这些个城市，就产品而言，我只能这么评价：非常烂，与珠三角相比，产品要落后20年不止。这些城市往往是资金的汇集地，城市汇聚了大量的、无法通过其它手段消耗的资金，只能以楼市作为泄洪口。判断这些城市的市场，只需考察一个数据：闲散资金汇聚的速度。资金汇聚的速度有多快，楼市增长的速度就有多快。这些城市大多是区域金融中心或者暴发户聚集地。当然，还有另外一些城市，譬如那些旅游城市，打着旅游旗号，吸引资金流入，典型的是海南、珠海和广西北海。这类城市对我来说，相当恐惧。我个人的态度是敬而远之。
3、城市化进程
前述房地产市场的4个需求阶段，是伴随着城市化的发展进程，而逐步升级的。在城市化的初期，必定是自住型需求为主阶段。其后，随着城市化的逐步推进，逐步升级到改善型需求阶段、投资型需求阶段。至于投机型阶段，这是个怪胎，能成为资金黑洞的城市并不多，我也不多做阐述。（上海、北京和温州等投机城市的清苦学生，我真不同情你们，活该你们选择和资本大鳄一起竞争，自作自受。）这里需要阐释的问题是：城市化到底是一个什么样
的进程，它是如何发生并发挥作用的。
以目前正处于城市化迅猛发生中的佛山和东莞为例。这两个城市在03年之前，都处于极度分散状态，都没有市区的概念可言。03年前的佛山这一地域概念，仅有70余平方公里的主城区，号称全中国统辖范围最小的地级市，主城区之外的南海、顺德、高明和三水，统统是具有独立治权的县级市，各自独立向省汇报。佛山市政府的号令，不能出主城区那70平方公里。主城区户籍人口只有58万，常住非户籍人口仅仅只有可怜的万把余人，两者合计仍不到60万人，并长期维持，乃至有人口下降的趋势。相对于当时350万左右的全市户籍人口，主城区完全达不到“主”的概念。同期的东莞更加可怜，主城区只有莞城这个镇（注意，是一个镇，不是一个区。东莞市和中山市，是全国独有的地级市直接管乡镇的组织架构，中间没有区一级。），户籍人口不到16万，面积不到14平方公里。相对于当时东莞160万的户籍人口，更是连10%的比例都没有
03年之后，这两个城市的主城区开始进行迅猛的扩张和建设。佛山将南海顺德等4个县级市收并为市辖区，并将主城区统辖范围从70余平方公里扩张到250多平方公里（包括禅城和东平新城），与此同时，人口开始迅速增长，到2009年，常住人口已接近100万。主城区的面貌开始发生翻天覆地的变化，大量的基础设施（包括路桥公园绿化等，最主要的工作是建设了佛山一环，这其中有无穷的酸甜苦辣，佛山人从一开始极度抗拒一环的建设，到现在一提到一环就骄傲，集中体现了佛山人从抗拒城市化，到欢迎城市化的心路历程）以及生活设施（包括学校医院和体育场馆等）投资完工。这些东西看起来很枯燥，就不细说了。粗略估算，在新城区建设方面，政府投入在200亿到250亿之间，年均投入约40亿。大量的资金被投入到主城区的新城区建设上，导致这个区域的生活便利性远远高于佛山其它区域，近在咫尺的公园，最高规格配备的学校和医院，全新和宽敞的体育场馆，这些因素累加起来，导致人口和财富开始向主城区汇集。市民的改善型购房需求被激发出来，并在新城区、新生活的愿望引导下，纷纷脱离旧城区，在新城区购买全新的豪宅。
与此同时，东莞也开始启动城区建设，将莞城、东城、南城和万江这4个镇，同并为东莞市区，进行统一规划（当然，这4个镇的独立的行政体制仍然存在，也不存在主城区这个区级行政架构），东莞下死力建设了东莞大道，并以东莞大道为轴心，全面疏通了道路体系，以贯通东莞市区各镇，结束了市区各镇之间只能以两车道的乡间小道贯通的历史。（各位不要嘲笑，直到今时今日，中山市仍是这个调调。）与佛山相类似，各种基础设施在城区拔地而起，区域居住环境大幅度改善，从而开始吸引东莞各镇的富裕群体向城区集中。楼市当然随之大涨。
如果我们把视野从南中国往北看，一个类似的例子，就是天津。天津的主城区在03年前同样可以用破烂形容，楼市也一直半死不活。在03年之后，天津人突然意识到了城市化的重要性，开始着手打造他们的城区，因此也实现了楼市从4000到10000的飞跃。
中国的二线城市，基本上有着一个相同的特点：那就是在本世纪初期，开始着手启动新城区建设，开始从单纯的工业城市，向着城市化之路迈进。或许这是由于这些城市从本世纪之初开始，已经实现了人均可支配收入3000美元这个所谓的小康收入水平线，从流水线上下来的土老板们，开始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是当地政府的不二选择。当集中政府的财力打造出一个全新的城区之后，必然会吸引当地的富裕群体和财富汇集，从而更加推高新城区的地价和房价。理解了这个客观规律，就可以理解，经济发达的二线工业城市，它们集中力量打造的新城区，必然会成功，也必定能实现财富的汇集效应。反过来，经济落后的三线、四线城市，它们如果试图打造新城区，受财力所限，能实现的配套有限，因此提升的生活品质也极其有限，对财富的吸引力也必定有限，因此往往会建出一座空城。这就是新城区建设背后的客观规律。
4、城市化进程之2
相对于正努力从大型工业区向宜居型新城市迈进的二线城市来说，三线城市目前的主要任务，还是好好的提升工业化的水平，完成原始积累。而一线城市的城市化任务，就是打造核心经济区，也就是CBD。
我算个小账如下：一个稍有规模的新城区，占地至少应有10平方公里，也就是15000亩。征地成本在二线城市大致需要80万/亩（考虑到绝没有国有闲置地，新城区建设必然要征地，前述标准仅系针对征收农村集体土地，如果是城市拆迁，更不得了），征地总投入要达到120亿。要完成3通一平，占地需大致占到40%的比例，投入约30万/亩，也就是投入约45亿，仅能得到9000亩的可建设用地；这个新城区还没开张呢，165个亿先花掉了。然后，生活设施配套，譬如学校医院以及各色政府机构等，需占去25%以上的可建设用地，总投资约需5亿。现在，只剩下6700亩左右的熟地可以卖钱，而政府方面的硬性投入已经超过170个亿。如果不这么狠狠的花钱，那么打造出来的所谓新城区，与旧城区相比，将不具有足够的吸引力，不具有质上的变化。这些成本折合到剩下的可建设用地上，大致达到250万/亩的水平。上述这个花钱的过程，就是我们通常所说的土地一级开发。
上面这个数字，250万/亩，是目前二线城市的通常的土地一级开发成本。在与政府谈判勾地的场合，具有通用性。大家一般都承认这个250。
三线城市的财力有限，往往不能承担这种规模的财政支出。虽然新城区可以逐年开发，但各项成本也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城区未成形时，可以以前述的80万/亩的价位征到地，一旦新城区开始建设，立马提升到200万/亩左右的水平。因此三线城市的所谓新城区，往往只能开始第一期工程，之后就极难推进。这与它们的整体财政实力有限有关，一旦它们的政府领导头脑发热，狂热的推进新城区建设，必定会导致一场悲剧。
一线城市早已经完成从工业区向宜居型城市进化的过程，相对于二线城市从2000年初期才开始城市化相比，它们的起步的时间要更早。广州大致在95年左右已经开始城市化的进程，标志性的事件就是从90年代后期开始的城中村改造。到2000年，广州已经基本完成了工业外移的任务，标志就是位于偏远萝岗地区广州开发区从那一年开始突飞猛进，接收了分散在广州各地的几乎所有零散工业，开发区的领导整天笑得和不拢嘴，却没有意识到这仅仅只是城市化的必然。从2000年之后，广州的主要精力就放在CBD的打造上，这同样是城市化的必然：已完成宜居型城市化进程的一线城市，必须要打造一个核心经济区，以容纳越来越多的向它汇集的财富的交易需要。（附带说一句，我一直认为，写字楼就是社会财富的交易场所，只不过它的交易比商品零售要稍显隐蔽而已）从2000年至今，广州的城市化进程，就是珠江新城的变身历程。这个历程褒贬不一，批评的声音比表扬的声音多得多。批评者大多举出深圳罗湖和上海浦东的例子，来责备广州市的CBD建设，也就是城市化，速度太慢。站在我的立场上，我认为，一切建设都不能脱离背后的客观经济规律。广州市所汇聚的财富，当它只需要200万平米的写字楼进行交易时，它就只能有目前的建设规模。不同于投机盛行，并定位为区域金融中心的深圳和上海，更不用说汇集全国财富的北京，务实的广州，确实只能承载起目前的CBD规模。
5、城市规划
中国城市发展的历程，大致遵循着一个相同的轨迹：工业化——居住化——CBD化。绝大多数的城市只能在完成工业化后，进步到宜居型城市。CBD只能在极少数的一线城市打造成功。我们的城市化水平其实至今仍然相当之低。要知道我们的改革开放至今也只有30年，工业化的道路走了20年，而房地产行业，因应于城市从工业向居住这种功能转变的需要，也进入了快速增长通道。这个趋势在短期内不会改变，所以中国大多数完成了工业化的城市，其城市规划的主要目的，就是完善居住环境，提供更多、更好的住宅，给从工业流水线上走下来的各色人等居住。这是大环境，大背景，无可争辩，不容反抗，顺之者昌，逆之者亡。
补充一个我个人对城市等级的划分方式，一、二、三线城市的区分，用GDP来区分，一般而言，人均GDP在1万美元以上的，是1线城市；6000美元以上的，是2线城市；3000美元以上的，是3线城市。之下的都是在温饱线上挣扎的城市。
我们只要打开所有二线城市的总体规划图，基本都可以看到，最重要的规划部分，永远是新城区建设，也就是新的居住区建设。而打开所有三、四线城市的规划图，最重要的规划部分，一定是各色产业园区。而一线城市在规
划上就最重视CBD的建设。这是由于它们各自发展的阶段不同而造成的必然结果。但是，有相当多的城市，无视自己的经济实力，强行试图超越自己的发展阶段，这必然导致悲剧。反面的例子相当多，举不胜举。珠三角的反面典型是江门。在2000年左右，工业化都没有完成的时候，就强行要打造新城区，结果住宅销售速度极慢，连累了无数房地产公司。那一波开发潮里面，江门把最邻近的佛山的知名地产商全部忽悠了过去，这些地产商全都死在江门，造成的后果就是佛山从此再无本地房地产品牌企业，成为珠三角9城里面唯一一个没有本土地产品牌的城市。这里面的教训很多，很深刻。我认为，最关键，就是当时佛山的地产投资人没有看透江门这个城市所处的发展阶段，不能理解经济发展的客观规律。这种水平的投资理念，即
使不死在江门，也会死在其它地方。6、供求关系
关于供求关系的争议很大，因为成交数是可以量化的数字，但需求数极难确定。我自己来说，目前也没有成型的思路。只有一些比较粗略的看法。
一般而言，目前各大房地产机构，所采取的供求关系计算模式，是用一手房和二手房的总成交量，与办理了预售登记的一手新增供应量，进行对比。一般而言，在本世纪，全国范围内，新增供应都会被消化干净，开发商极少有卖不出去的房子。考察一个区域房地产市场的活跃程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。对珠三角9城来说，深圳的二手房成交量占比最高，09年深圳推出新房428万平米，加上08年金融海啸期间未及售出的新房面积221万平米，一手房总成交量为649万平米，而二手房交易量达到惊人的1400万平米。深圳09年的二手房和一手房的交易量比，达到了惊人的2.16：1。
一般而言，业内普遍接受的原理是：一旦房地产二手房和一手房的交易量，超过1.5：1的程度，那就意味着投机型需求占据了主体地位。在静态上分析的话，每个购买一手房的客户，都卖掉了自己原有的房屋，其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。这意味着楼市的换手率极高，自住型客户（我们一般认为，自住型客户就是所谓的刚性需求群体，他可能是首次置业，也可能是改善型置业，但必定是自住的。）极少。
与之有着近似表现的，是北京。2009年北京市二手房成交252431套，而一手住宅成交仅为158747套，二手房与一手房的交易比例达到了1.59：1，而09年11月更是达到了1.9：1。有兴趣的朋友可以查阅自己所在城市的交易数据，考虑自己所在城市的市场所处阶段。
二手房与一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之间时，我们一般认为，是投资性需求占主导。这个时期有部分客户会较为迅速的购进和卖出，但未在整体上形成炒楼的氛围。相关的例子是广州，09年一手房成交量为1125万平米，二手房成交量为1320万平米，二手房与一手房的成交量对比为1.17：1。这表明广州的楼市开始进入投资性需求时代，但在市场表象上，仍会体现出强烈的改善型需求与投资性需求并重的特征。
二手房与一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之间时，我们一般认为，是改善型需求占主导地位，在静态上看，大部分客户卖掉了自己的第一套房，从而购买第二套房。相关的例子是佛山，2010年前3季度，一手房总成交量大致是480万平米（老实说我对这个官方统计数字存在较大的疑问，相当多的地产中介机构都采用的600万左右的数据，目前姑且用之），二手房总成交量大致是362万平米，二手房和一手房的成交比是0.75：1。对佛山这个人均GDP超过1万的一线富裕城市而言，目前的市场仅仅体现为典型的二线改善型需求的状况，这与其城市自身的经济实力并不相符，这表明佛山的市场目前处于典型的洼地状态，上升空间极大。
二手房与一手房的成交量比值在0.5：1以下时，这是以首次置业型客户为主体的市场，市场成交不活跃，换手率较低。这些城市需要慢慢的经营，老实的发展经济，从原始积累做起。不要试图在这种城市炒楼，也不要对这种城市的未来升值抱以太多的期望，除非它们确实能在产业园区的建设上，作出成就。
7、供求关系之二
篇二：房地产设计研发
设计研发中心
岗位职责及技术职务系列(初稿)
二○○八年四月二十五日
目录
一、中心组织架构 ......................................................... 错误！未定义书签。
二、中心工作职责 ........................................................................................... 3
三、管理岗位职责说明 ................................................................................... 4
1、中心总经理 ........................................................................................... 4
2、总建筑师 ............................................................................................... 5
3、副总经理 ............................................................................................... 5
4、副总建筑师 ........................................................................................... 6
5、总经理助理 ........................................................................................... 6
6、设计经理 ............................................................................................... 7
7、结构总监 ............................................................................................... 7
8、设备总监 ............................................................................................... 7
9、园林总监 ............................................................................................... 8
10、室内设计总监 ..................................................................................... 8
11、档案管理员 ......................................................................................... 9
四、技术职务系列 ........................................................................................... 9
1、技术岗位设置及职务晋升通道 ........................................................... 9
2、建筑专业职务系列 ............................................................................... 9
3、结构专业职务系列 ............................................................................. 14
4、园林专业职务系列 ............................................................................. 17
5、设备专业职务系列 ............................................................................. 21
6、室内设计职务系列 ............................................................................. 23
二、中心工作职责
1、项目前期配合工作。参与项目前期的可行性分析、市场分析及项目定位工作，配合土地拓展中心进行技术分析，并根据需要提供概念规划，为公司项目投资提供参考意见。
2、项目设计管理工作。根据公司对项目的要求及市场定位，制定项目各阶段设计任务书，组织实施设计；负责项目各专业从概念设计、方案设计直至施工图设计的一系列设计管理工作；负责项目的样板房、会所及售楼中心的设计及施工管理工作。
3、项目报批报建配合工作。负责协助开发部组织进行项目的方案评审工作；以及项目规划、国土、消防、人防、环保等报批报建工作（至施工图报建）及项目的规划验收工作。
4、项目营销配合工作。根据营销要求，负责提供户型单张、效果图及各类建筑模型等销售物料的准备工作，组织进行销售培训工作，并负责提供销售用建筑平、立、剖面图。
5、施工现场技术服务工作。负责建筑专业、园林专业的施工现场管理工作，并根据技术平台特点，协助解决施工过程中存在的结构、设备等专业技术
难题；并参与项目的各项竣工验收工作。
6、设备采购配合工作。详细提供各项技术设备的设计参数，配合招标中心做好项目的设备采购工作。
7、客户服务及入伙配合工作。提供准确的图纸资料，协助开发部、客服中心做好项目的预售查丈、竣工查丈等工作；提供建筑专业入伙资料（平面），在入伙当日配合客服中心、物业公司提供现场技术服务。
8、成本控制工作。协助公司成本管理部门、招标中心做好项目的成本控制工作。
9、品牌塑造配合工作。协助品牌管理中心做好公司品牌塑造工作。
10、为区域公司提供技术支持。根据区域项目设计管理模式，为区域项目各阶段设计及现场管理提供技术支持。
11、技术平台的建立和储备工作。负责建立专业技术平台，并充分发挥平台的技术优势，注重专业技术的交流及各种新材料的运用，勇于创新，走在行业发展的前列。不断总结项目设计及管理经验，建立公司设计技术标准，储备技术力量，提高研发水平。
12、人才培养工作。负责建立设计研发中心专业技术职务系列，形成良好的人才梯队，并对人才进行培训和培养，帮助其在公司平台进行职业发展规划，为集团及各区域公司不断输送高质量高素质的综合型技术管理人才。
三、管理岗位职责说明
1、中心总经理
1）部门管理工作
1负责主持部门全面工作，○组织制定部门工作计划，监督计划实施并指导计划完成；
2负责组织制定中心管理体系，○在人力资源部配合下拟定中心组织架构、岗位职责、技术职务系列、各业务工作流程及在公司总体制度框架下的中心业务管理制度；
3参加总经理办公会议，参与公司业务决策； ○
4定期组织召开部门例会，布置、检查、总结工作； ○
5负责部门的人才培养和团队建设，○帮助部门员工在公司平台上进行职业发展规划；
6负责对中心员工进行绩效考核并提出奖惩建议； ○
7营造良好的沟通氛围，了解员工状态，帮助激励员工成长； ○
8组织建立研发中心专业技术平台，○充分发挥专业技术平台对各项目的技术支持功能；
9组织建立研发中心电子资料平台，○高效发挥平台对各个项目的技术支持功能；
10组织部门员工进行参观考察、培训学习及团队活动。 ○
2）设计研发与管理工作
1参与项目前期的可行性分析、○市场分析及项目定位工作，为公司项目投资
提供建议；
2审核各项目开发设计进度计划，并负责监督指导计划完成； ○
3把握项目前期规划方向，○审核各阶段设计成果，指导检查各专业设计工作，确保各专业设计质量及进度符合公司开发要求；
4领导协调与设计单位的业务关系，组织协调各专业设计难点的解决工作；○ 5领导协调与相关合作单位、○公司相关部门的合作关系，全面推动各项目正常运作；
6协助公司及招标中心进行设计业务的招投标工作，提出成本控制建议； ○
7组织配合营销中心前期项目策划、营销节点工作； ○
8监督指导完成销售资料、○销售模型、售楼处和样板房装修等销售前期准备工作；
9组织各专业对各项目施工进行指导配合，提供技术支持。 ○
2、总建筑师
1）负责各项目技术研发的统筹工作，在技术管理方面对中心总经理负责，通过系统的设计管理，进行产品的研发工作，确保设计产品的先进性，合理性和可操作性，全面提升项目开发水平；
2）协助中心总经理做好部门各项工作，发挥技术专长，逐步建立完善的研发中心专业技术平台，充分发挥专业技术平台的功能，建立项目和平台间的桥梁关系；
3）配合中心总经理组织完成各项目的开发设计进度计划；
4）系统性的人才培养工作，重点进行建筑师队伍的建设；
5）协助中心总经理协调与设计单位的业务关系，监督指导完成各阶段设计成果；
6）配合中心总经理组织项目组完成项目开盘前的相关技术资料的准备工作、售楼处及样板房的装修设计及施工管理工作，监督完成销售所需的各类建筑模型；
7）配合中心总经理做好与各项目、各相关部门的协调合作关系，做好技术保障工作；
8）组织完成并审核项目总结与提炼，不断的完善和提高专业技术水平
9）组织专业技术平台对各项目施工提供技术支持，协调解决现场施工难题；
10）协助研发中心总经理，帮助员工在公司平台上进行职业发展规划；
11）为部门员工的晋升、调动、任职、解聘提供初审意见。
3、副总经理
1）配合研发中心总经理做好日常的各项管理工作，监督指导部门工作计划完成；
2）协助中心总经理制定部门职责、部门管理制度、职务系列、岗位职责、工作流程等；
3）协助中心总经理做好部门各项工作，逐步建立完善的研发中心专业技术平台；
篇三：龙湖AAB模式项目总经理特训营
【成都】《龙湖AAB模式项目总经
理特训营》(6月27-2
9日)
【六大特色】
1、产品渊源：国内唯一按照龙湖工程(项目)管理系统人才培养体系标准设置项目管理人才训练营
2、讲师团队：特聘源自龙湖人力资源高官、项目总经理、设计、成本、营销总监组成豪华讲师团队;
3、终极目的：为中国房地产行业培养一批高标准、高素养、高能力的项目高级管理人才;打造房地产
产业链高端培训第一服务体系，搭建房地产项目管理高层级人脉平台;
4、课程核心：项目总经理是项目开发的灵魂人物;直接影响着项目成败和利润的最终实现;本训练营贯
穿了房地产开发的整个过程，课程着重于项目总经理对项目在不同阶段系统掌握，以及各个关键环节的深
度运用与控制;实战项目总经理对整个项目的全局操控;
5、训练设置：6天系统性学习+2晚项目点评+龙湖项目总现场答疑
6、教学模式： 实事案例式教学;更实战、更互动：为使课程学习更具实用性，课程采用大量案例教学，学员与讲师、学员与学员之间以智慧互动、经验交流;
【六大收益】
【课程安排】 训练主题特训
日程三大纬度课程模块主要内容讲师
背景
2014年龙湖
AAB模式项目总经理培养特训营第
一天个人素养项目总经理能力培养及团队打造自我意识：如何做一名优秀的项目总经理黄老师：龙湖
人力资源高管;现为国内知名房地产人力管理专家
如何管人：项目总经理角度的用人法则与团队建设
第二天
管理技能
(龙湖对项目总经理管理能力要求有那些?是如何培养这些能力的?)运营与投资如何管事：项目总经理
角度项目运营管控与项目启动会董老师：原龙湖项目总经理;现任职重庆某大型房地产集团执行总经理
如何拿地：项目总经理角度项目投资分析与拿地决策
增值服务：晚上;项目点评与讲师交流会
第三天
资金与成本如何管钱：项目总经理角度财务管理与资金流节点把控李老师：原龙湖成本总监，现任职
重庆某地产企业成本总经理
如何节省：项目总经理角度项目成本精准管控与成本落地
第四天
业务技能
(龙湖对一名合格的项目总经理业务管理能力要求有那些?是如何具体培养的?)设计管理项目设计：项目总经理角度建筑规划与产品竞争力提升周老师：原龙湖重庆设计总监;现任职武汉某地产集团副总项目景观：项目总经理角度的景观规划与溢价方略
增值服务：晚上;项目点评与讲师交流会
第五天
工程管理项目工程：项目总经理角度项目工程计划与工程技术董老师：原龙湖项目总经理;现任职重庆某大型房地产集团执行总经理
项目质量：项目总经理角度项目进度、质量、现场管理
第六天
营销策划项目策划：项目总经理角度的产品定位与产品策划张老师：原龙湖营销总监;现任职重庆某营销公司董事总经理
项目营销：项目总经理角度营销管理与制胜策略
增值服务：龙湖成都某项目项目总经理亲临现场交流
第七天
免费项目龙湖本地经典项目考察，自愿报名;满10人即实施
3大学习纬度;5位龙湖高管;12个全新课程;6天互动授课;
本训练营招生满20名学员开班;限招收50名学员，欢迎预定!
课程类别课程模块课程序号课程内容课程讲师课程时间
2014年龙湖AAB模式项目总经理培养特训营
个人素养培养
(龙湖对项目总经理的素质要求有哪些?如何进行培养?)1自我认识：如何做一名优秀的项目总经理
一、地产公司项目总经理的角色理解;
二、地产公司项目总经理应有的八大思维;
1、外部思维 2、弹性应变 3、价值导向
4、系统分析 5、聚焦重点 6、积极主动
7、资源思维 8、相对性思维
三、地产公司项目总经理三大管理能力修炼;
1、自我管理 2、管理他人 3、管理事件
四、地产公司项目总经理的禁区;
五、地产企业成功模型及其对项目总的启示;
六、地产项目总经理常见问题及其对策;
1、对于个人不熟悉的领域，如何合理决策?
2、如何争取上级、下级的信任?
3、如何在有限资源下、激励机制、权限限制条件下达成目标?
4、项目总经理如何协调与业务职能的关系(争取资源、工期冲突、利益分配)?
如何管人：项目总经理角度的用人法则与团队建设
一、人员管理的目的和本质;
1、目前在人员管理方面存在问题收集和分析
2、人员管理目的、价值、本质?
3、中层管理者(项目总监)在人员管理中责任
4、不同角色对中层管理者的期望
5、人员管理中的几个基本观念
二、标杆地产如何打造操心员工;
1、标杆地产对操心员工的定义?
2、标杆地产打造操心员工的三大措施
3、其它典型成功企业打造操心员工的经验
4、别的公司的做法有哪些值得我们借鉴?
三、项目总经理应掌握的人员管理能力;
1、组织设计的关键要点
2、项目总经理应如何选人
、项目总如何设计有效的绩效指标促进管理
4、项目总经理如何任用人
5、项目总经理如何有效沟通和激励
6、项目总经理如何评估人
7、项目总经理如何培育人
8、如何通过绩效面谈传递工作标准和提升下属黄老师：源自龙湖地产的房地产行业企业管理顾问专家，十余年地产管理工作及咨询经验、五年龙湖地产人力资源高管与企业运营管理工作经历。曾获龙湖地产“最佳教练奖”。受训企业数十家1天
管理技能培养
(龙湖对项目总经理的管理能力要求有哪些?是如何培养这些能力的?)
业务技能
(龙湖对一名合格的项目总经理业务管理能力要求有那些?是如何具体培养的?)
业务技能
(龙湖对一名合格的项目总经理业务管理能力要求有那些?是如何具体培养的?)
业务技能
(龙湖对一名合格的项目总经理业务管理能力要求有那些?是如何具体培养的?)
业务技能
(龙湖对一名合格的项目总经理业务管理能力要求有那些?是如何具体培养的?)
2如何管事：项目总经理角度项目运营管控与项目启动会
一、龙湖卓越项目管理体系深度解读;
1、龙湖PMO体系分解