房地产测绘细则

篇一：房屋测绘办法细则

目 录

第一章 总则

第二章 房产平面控制测量

第三章 房产图绘制

第四章 建筑面积计算规则

第五章 房屋建筑面积测算

第六章 共有建筑面积分摊规则

第七章 房产变更测量

第八章 成果资料的检查验收和整理

第九章 附则

附录一：术语

附录二：房屋面积测绘记录手簿

第一章 总 则

1.1 目的

为加强房产测绘管理，规范我省房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。

1.2 适用范围

在四川省行政区域内从事房产测绘工作应当遵守《房产测量规范》和本实施细则。

1.3 依据和标准

1)《中华人民共和国测绘法》

2)《中华人民共和国城市房地产管理法》

3)《中华人民共和国城市规划法》

4)《四川省测绘管理条例》

5)《房产测绘管理办法》

6) GB/T 17986.1-2000《房产测量规范》第1单元：房产测量规定

7) GB/T 17986.2-2000《房产测量规范》第2单元：房产图图式

8) 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房[2002]74号)

9) 转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知(川建厅房[2002]104号)

1.4 房产面积精度要求

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。

表1-1 房产面积的精度要求 （S为房产面积, m）

2

各级房产面积的精度适用范围如表1-2。

第二章 房产平面控制测量

2.1 房产平面控制网点的布设原则

房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。

2.2 房产平面控制点的内容

房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。

2.3 房产平面控制点的密度

建筑物密集区的控制点平均间距lOOm左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200m左右。

2.4 房产平面控制测量的方法

房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。

2.5 主要技术指标

房产平面控制测量的各主要技术指标按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定执行。

第三章 房产图绘制

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图(以下简称分幅图)、房产分丘平面图(以下简称分丘图) 、房屋座落分布示意图（以下简称座落图）、房产分层平面图（以下简称分层图）和房产分户平面图(以下简称分户图)。

3.1 分幅图、分丘图的绘制按《房产测量规范》执行。

3.2 座落图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。

3.3 分层图的绘制

1)分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。

2)各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第x层的夹层。

3)房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按《房产测量规范》要求绘制在各分层图上。

4)一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“x—x层”。

5)分层图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。

3.4 分户图的绘制

1)分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。

2)以户为单位绘制分户图 (当第i至n各层分户户形完全相同时，第i+1至n各层分户图以第i层代替，并在第i层后简注(第i+1至n层同)(i=1、2、3?n)。

3)跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。

4)房屋内有层高低于2.20m的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h<2.20”。

5)分户图的其它图形规格技术要求按《房产测量规范》执行。

6)分户图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。

第四章 建筑面积计算规则

4.1 计算建筑面积的条件

能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：

1)应具有上盖。

2)应有围护物。

3)结构牢固，属永久性的建筑物。

4)层高在2.20m以上(含2.20m)。

5)可作为人们生产或生活的场所。

4.2 计算全部建筑面积的范围

1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

4)室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。

5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6)挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

11)与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算面积。

12)玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。

13)属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。

15)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

16)图书馆的书库，其层高在2.20m以上的，均按一层计算。

17)有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积计算。

18)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的，净高在2.10m以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层的按多层计)。

19)房屋的飘窗，其窗台台面与房屋地面持平（落地）、具有房屋同等使用功能、净高在2.10m以上,按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影计算面积。

20)层高在2.20m以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。

4.3 计算一半建筑面积的范围

1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2)未封闭的阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。

3)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

6)上有阳台，具有围护结构、独户使用的下层平台，上盖在围护结构内水平投影面积大于二分之一的，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。

4.4 不计算建筑面积的范围

1)层高低于2.20m的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。

2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3)房屋之间无上盖的架空通廊，或无上盖的阳台、挑廊。阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上，视为无上盖；架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层以上，视为无上盖；阳台、挑廊的上盖在围护结构内水平投影面积小于二分之一的，视为无上盖。

4)房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。

5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部份。

7)利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。

8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9)检修、消防等用途的室外爬梯。

10)独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。

11)与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。

12)与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。

13)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。

14)楼梯梯段水平间隙宽度大于0.30m的部分。

15)自动扶梯安全间隙大于0.40m的部分。

16)窗台台面高于房屋地面的飘窗。

17)上层阳台在公共晒台、露台上的投影部分。

18)走廊外的台阶踏步，底层室内楼梯延伸出室外的部分。

19)跃层式房屋上层挑空部位。

20)斜坡式人行或车行通道等无顶盖的建筑。

4.5 特殊情况下的建筑面积计算

1)复式、跃层式房屋预留的楼梯间，根据规划许可的设计图纸，按自然层计算建筑面积。

2)阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，按底板水平投影计算建筑面积。

3)未封闭的阳台、挑廊，其上盖在阳台、挑廊围护结构内水平投影面积大于阳台、挑廊面积的二分之一，按上盖在围护结构内水平投影面积的一半计算建筑面积。

4)屋顶为斜面结构的房屋，外墙高度小于2.20m时不计算外墙面积。

5)对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，外墙体向内倾斜的，净高2.10m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

6)上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，下层室外楼梯视为有顶盖，按有顶盖的室外楼梯计算面积。

7)雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷，按柱外围计算建筑面积。

当雨篷由两面墙支撑的（如图4－1），不计算建筑面积；当雨篷除由两面墙支撑外，还设置有一根柱子支撑（如图4－2），则以柱外围向墙作垂线并与墙围成的矩形面积一半计算建筑面积。

当雨篷由三面墙支撑，其建筑面积按如下情况（如图4－3）计算：雨篷外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；雨篷凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点（P1与P2）连线与墙围成部分的盖板水平投影面积一半计算建筑面积（即悬空部分不计面积）。

8)建于坡地的建筑物利用吊脚楼空间设置架空层或对深基础地下空间加以利用的，当架空层的地面为斜面且四周有围

护结构(如图4－4)，围护结构内净高大于2.10米部分计算建筑面积；当架空层的地面修整成平地时，不论有无围护结构，其层高大于2.20米的，按柱外围水平投影面积计算建筑面积；当架空层的地面一部分为平地，另一部分为坡地的，平地部分的面积按柱外围和坡地交界线计算（如图4－5）。

9)建筑物第一层的进门设于凹进的外墙且其顶部为上层建筑所盖（如图4－6）。凹进部分的进深a等

篇二：2010房产测绘细则

四川省房产测绘实施细则

四川省住房和城乡建设厅

四 川 省 测 绘 局

二○一○年四月

目 录

第一章 总则???????????????(2)

第二章 房产平面控制测量?????????(2)

第三章 房产图绘制????????????(3)

第四章 建筑面积计算规则?????????(4)

第五章 房屋建筑面积测算?????????(10)

第六章 共有建筑面积分摊规则???????(16)

第七章 房产变更测量???????????(20)

第八章 成果资料的检查验收和整理?????(21)

第九章 附则 ??????????????(23)

附录一：术语 ??????????????(24)

附录二：房屋面积测绘记录手簿 ??????(28)

第一章 总 则

1.1 目的

为加强房产测绘管理，规范我省房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。

1.2 适用范围

在四川省行政区域内从事房产测绘工作应当遵守《房产测量规范》和本实施细则。

1.3 依据和标准

《中华人民共和国测绘法》

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《中华人民共和国城市规划法》

《四川省测绘管理条例》

《房产测绘管理办法》

《房产测量规范》第1单元：房产测量规定GB/T 17986.1-2000

《房产测量规范》第2单元：房产图图式GB/T 17986.2-2000

《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号)

《转发建设部〈关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知〉的通知》(川建厅房[2002]104号)

1.4 房产面积精度要求

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。

各级房产面积的精度适用范围如表1-2。

第二章 房产平面控制测量

2.1 房产平面控制网点的布设原则

房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。

2.2 房产平面控制点的内容

房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。

2.3 房产平面控制点的密度

建筑物密集区的控制点平均间距lOO米左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200米左右。

2.4 房产平面控制测量的方法

房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。

2.5 主要技术指标

房产平面控制测量的各主要技术指标按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定执行。

第三章 房产图绘制

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图(以下简称分幅图)、房产分丘平面图(以下简称分丘图) 、房屋座落分布示意图（以下简称座落图）、房产分层平面图（以下简称分层图）和房产分户平面图(以下简称分户图)。

3.1 分幅图、分丘图的绘制按《房产测量规范》执行。

3.2 座落图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。

3.3 分层图的绘制

3.3.1分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。

3.3.2各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第x层的夹层。

3.3.3房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按《房产测量规范》要求绘制在各分层图上。

3.3.4一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“x—x层”。

3.3.5分层图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。

3.4 分户图的绘制

3.4.1分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。

3.4.2以户为单位绘制分户图 (当第i至n各层分户户形完全相同时，第i+1至n各层分户图以第i层代替，并在第i层后简注(第i+1至n层同)(i=1、2、3?n)。

3.4.3跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。

3.4.4房屋内有层高低于2.20米的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“层高小于2.20米”。

3.4.5分户图的其它图形规格技术要求按《房产测量规范》执行。

3.4.6分户图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。

第四章 建筑面积计算规则

4.1 计算建筑面积的条件

能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：

1)应具有永久性上盖。

2)应有围护结构。

3)结构牢固，属永久性的建筑物。

4)层高在2.20米以上(含2.20米，以下同)。

5)可作为人们生产或生活的场所。

4.2 计算全部建筑面积的范围

4.2.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。

4.2.2房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

4.2.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影计算建筑面积。

4.2.4室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。

4.2.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及其附属用房、斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位以及经主管部门批准的有明确使用功能的非装饰性建筑空间，按其外围水平投影计算建筑面积。

4.2.6挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影计算建筑面积。

4.2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。

4.2.8与房屋相连的有柱走廊（剪力墙视为有柱），两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。

4.2.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算建筑面积。

4.2.10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算建筑面积。

4.2.11与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影计算建筑面积。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算建筑面积。

4.2.12玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。

4.2.13属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影计算建筑面积。

4.2.14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影计算建筑面积。

4.2.15与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

4.2.16图书馆的书库，其层高在2.20米以上的，均按一层计算建筑面积。

4.2.17有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影计算建筑面积。

4.2.18室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的，

篇三：房产测绘建筑面积计算规则

建筑面积计算规则

一般规定

1.房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含

2.20 米，下同）以上的永久性建筑。

2.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

3.房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。

4.房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0.00m以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

5.房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。

6.房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外[1]楼梯等占用的面积。

计算全部建筑面积的范围

1.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。

2.多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。

3.房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20 米以上的按其墙外围水平面积计算。

4.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20 米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。

5.楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

6.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。

7.房屋屋面上属永久性建筑，层高在2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。

8.原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

9.挑楼、全封闭的阳台接外围水平投影面积计算。

10.与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。

11.房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

12.层高在2.20 米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。

13.有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。

14.玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。

15.属永久性建筑层高在2.20 米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。

16.与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。

17.室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。

18.机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。

19.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20 米以上部位的外围水平投影面积计算。

20.房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

计算一半建筑面积的范围

1.与房屋相连有上盖无围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。

2.独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。

4.无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。

5.有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。

不计算建筑面积的范围

1.层高小于2.20 米的房屋及房屋附属部位。

2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。

3.房屋之间无上盖的架空通廊。

4.房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。

5.顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。

6.房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。

7.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

8.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。

9.屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。

10.利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。

11.广场式室外楼梯。

12.独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

13.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

房屋计算建筑面积的基本原则

在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。

判别房屋计算建筑面积的基本原则是：

永久固定，层高2.20 米（含2.20 米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。

1.计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。

2.计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。

3.不计算建筑面积通常是层高小于2.20 米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。

特殊墙体及部位处理原则

l.非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20 米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。

2.不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于2.20 米时，按其外墙高度2.20 米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。内凹高度低于2.20 米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。

2共有建筑面积分摊规则

一般规定

l.房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本《规则》执行。

2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。

3.房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。

4.有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。

5.楼房下层（含底层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的建筑面积。

6.同一幢楼具有两个以上独立出入的单元（门牌号），其共有建筑面积应分别进行分摊。

7.套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。 套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

计算方法

（一）成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成

l.套内使用面积（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；

（2）跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

（4）内墙面装修厚度计入使用面积。

2.套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。

3.套内阳台建筑面积（1）封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

（2）未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

（二）共有建筑面积由以下两部分组成

1.电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。

2.套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。

整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。

共有建筑面积=全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等

（三）共有建筑面积分摊系数

整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。

（四）分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数三、共有建筑面积的分摊方法

l.住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。

2.商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将分摊所得的共有建筑面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊的共有建筑面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各层套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊的共有建筑面积。

3.多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

4.非成套房屋中的厅堂、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等凡由部分房屋产权人共同使用的部位，其建筑面积按部位共同使用的产权人户数平均分摊。

篇四：北京市房地产测绘细则

《北京市房地产测绘细则》

一、关于房屋建筑面积计算

（一）房屋的建筑面积

房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。

（二）房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

（三）房屋面积测算精度要求

实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果：

限差：mp＝±（0．04＋0．002s）

中误差：mp＝±（0．02＋0．001s）

式中：s为房屋面积，（ ）

房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等层在图上如何表示，作了进一步的规定（详见《图式》）。

（四）关于房产分户图内小分户房屋权属界线的表示问题：

小分户房屋权属界线，过去共有墙其加粗的方向为从墙中线向内加粗，现改为：在共有墙部位以墙中向两侧加粗，自有墙部位向里侧加粗。

（五）关于房屋管理平面图

1．关于房屋管理平面图的绘制

《细则》11．8规定，绘制房屋管理平面图，“房屋外廓墙及分隔墙均以墙中心数据展绘”，经实践证明，分隔墙以墙中心展绘是对的，但外廓墙以墙中心展绘则造成房屋管理平面图的外廓与现状不符，且凸阳台与外廓墙之间出现“间隙”。因此外廓墙的展绘仍恢复以前的绘法：即按外廓墙的实际尺寸展绘。

2、关于面积注记

《细则》11．10和11．11规定在一户型内，每个房屋均注记使用面积，阳台注记建筑面积。由于目前商品房面积计算的方法发生了变化，对于商品房而言，上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化：如委托方要求注记每套房屋（即每个户型）套内建筑面积，则可以按委托方要求在管理图适中位置注记套内建高在2．20m以上部位计算建筑面积，但不计入房屋层数。

（六）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间，水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（七）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

（八）跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。

1．借助下层房屋屋面的无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。

2．凡是悬挑的供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。

（1）：借助于下层屋面的为平台不计算建筑面积；

（2）悬挑的为阳台计算建筑面积；

（3）有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积：其余部分按平台处理：

（4）上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；

（5）一层按柱外围计算建筑面积，二层部分按平台处理；

（6）对于首层或一、二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理。

（九）滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。

（十）对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

（十一）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷不计算建筑面积。 （十二）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。

（十三）活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。

（十四）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建设面积。

二、关于图式方面的问题

（一）关于房地平面图的基本线划

为使房地平面图更加清晰美观，使粗实线与细实线醒目好看，将基本线划由原来的0．20mm改为0．15mm。

（二）关于界址线

界址线是宗地的权属范围线，必须十分清楚。在原来的规定中尚有不足或不明确之处：如无墙已定界和他墙均用细实线表示，虽然无墙已定界端点划有界址点符号，有时仍会分辨不清，又如共有墙与自墙均绘粗线，在图上根本无法分辨，而必须借助草图。针对这些情况，根据《北京市地籍图图式》（城规发〖1998〗第285号，1998年10月7日发布）（以

下简称《图式》）的规定，对界址线的划法做了较大的变动。如凡对有墙的部位均绘实线，并以短齿线的指向表示墙体归属，对无墙已定界的部位用长虚线表示，并在界址点处绘小圆。这样规定，使界址的状况一目了然（详见《图式》）。

在房地平面图上界址点是否显示界址点号，目前暂不作具体规定。

（三）关于违章房屋、临建房屋、多产权房屋和地上权房屋建筑面积。

1．关于平台的注记

《细则》规定平台不计算建筑面积，只注记“平台”两字。

2．关于卫生间与厕所的表示方法

卫生间与厕所原用＿“卫”和＿“W”表示，现规定统一用＿“W”表示，（不再使用汉字注字“卫”）。

3．在分层图上，如果上一层的某部位，为下一层的上空，应在该部位注记＿“空间”二字。

《关于〈北京市房地产测绘细则〉的补充规定》

一、关于房屋建筑面积的计算

(一)房屋的建筑面积。

房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。

(二)房屋的产权面积。

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

(三)房屋面积测算精度要求。

实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果：

限差：mp＝±(0．04√S＋0．002S)

中误差：mp＝±(0．02√S＋0．001S)

S为房屋面积(平方米)

(四)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等层高在2．20m以上部位计算建筑面积，但不计入房屋层数。

(五)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

(六)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

(七)跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。

(八)阳台与平台的区分问题。

1．借助下层房屋屋面无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。

2．凡是悬挑的，供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。

(1)借助于下层屋面的为平台，不计算建筑面积；

(2)悬挑的为阳台，计算建筑面积；

(3)有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积，其余部分按平台处理；

(4)上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；

(5)一层按柱外围计算建筑面积，二层部分按平台处理；

(6)首层或一二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理；

(九)滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。

(十)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

(十一)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷不计算建筑面积。 (十二)利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。

(十三)活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。

(十四)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建筑面积。

二、关于图式方面的问题

(一)关于房地平面图的基本线划。

为使房地平面图更加清晰美观，使粗实线与细实线醒目好看，将基本线划由原来的 0．20mm改为0．15mm。

(二)关于界址线。

界址线是宗地的权属范围线，必须十分清楚。在原来的规定中尚有不足或不明确之处：如无墙已定界和他墙均用细实线表示，虽然无墙已定界端点划有界址点符号，有时仍会分辨不清；又如，共有墙与自墙均绘粗线，在图上根本无法分辨，而必须借助草图。针对这些情况，根据《北京市地籍图图式》(城规发〔1998〕第285号，1998年10月7日发布，以下简称《图式》)的规定，对界址线的划法做了较大的变动。如凡对有墙的部位均绘实线，并以短齿线的指向表示墙体归属，对无墙已定界的部位用长虚线表示，并在界址点处绘小圆。这样规定，使界址的状况一目了然(详见《图式》)。

在房地平面图上界址点是否显示界址点号，目前暂不作具体规定。

(三)关于违章房屋、临建房屋、多产权房屋和地上权房屋在图上如何表示，作了进一步的规定(详见《图式》)。

(四)关于房产分户图内小分户房屋权属界线的表示问题：

小分户房屋权属界线，过去共有墙其加粗的方向为从墙中线向内加粗，现改为：在共有墙部位以墙中向两侧加粗，自有墙部位向里侧加粗。

(五)关于房屋管理平面图。

1．关于房屋管理平面图的绘制。

《细则》11．8规定，绘制房屋管理平面图，“房屋外廊墙及分隔墙均以墙中心数据展绘”，经实践证明，分隔墙以墙中心展绘是对的，但外廊墙以墙中心展绘则造成房屋管理平面图的外廊与现状不符，且凸阳台与外廊墙之间出现“间隙”。因此，外廊墙的展绘仍恢复以前的绘法，即按外廊墙的实际尺寸展绘。

2．关于面积注记。

《细则》11．10和11．11规定，在一户型内，每个房屋均注记使用面积，阳台注记建筑面积。由于目前商品房面积计算的方法发生了变化，对于商品房而言，上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化：如委托方要求注记每套房屋(即每个户型)套内建筑面积，则可以按委托方要求在管理图适中位置注记套内建筑面积。

3．关于平台的注记。

《细则》规定平台不计算建筑面积，只注记“平台”两字。

4．关于卫生间与厕所的表示方法。

卫生间与厕所原用“卫”和“w”表示，现规定统一用“w”表示(不再使用汉字注记“卫”)。

5．在分层图上，如果上一层的某部位为下一层的上空，应在该部位注记“空间”二字。 附件2：

房屋土地测绘技术报告书(商品房预销售面积认定略)