购房合同不是和房主签的我是否可以解除合同要回首付款

篇一：三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱

三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱

2011-01-07 10:25:51我要评论(0)

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: 法律百宝箱导读：三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱 北京青年报 当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。-一是开发商违反提前约定时 在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除

三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱 北京青年报 当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。-一是开发商违反提前约定时 在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件(如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到

三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱

北京青年报

当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。-一是开发商违反提前约定时

在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件(如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到什么程度)，当交房时这些条件达不到时，您可要求解除合同，退房退款。 我国《合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”可见，当商品房买卖合同中约定的解除条件出现时，买房人有权根据合同法的有关规定行使解除合同的权利。同时，《合同法》第九十七条还规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

由此可见，当开发商违约导致合同解除时应承担由此给买家造成的损失。最高人民法院于2003年5月7日公布、6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，进一步明确规定，房屋质量不合格及不能如期取得房产证时，可退房和要求赔偿。-二是开发商不具备法定的销售条件时

如果贷款买房后发现开发商不具备法定的销售条件，销售行为违法等违约性情况导致合同解除时，您可要求退房退款。因为开发商与您签订的购房合同及买方与按揭银行签订的借款合同是属无效，按照《合同法》关于无效合同的处理原则，您有权要求开发商返还房价款，并有权要求开发商赔偿该部分的银行利息损失。对于银行贷款部分，您可要求开发商将银行贷款本金返还或由开发商偿还给银行，而对于您已支付的贷款利息，应由开发商予以赔偿。-三是当开发商交房延误时

当开发商交房延误时您可向开发商发出解约通知，解除购房合同，要求退房退款。开发商应返还您先行支付的购房款本金。对于银行贷款部分，要求开发商做相应赔偿。

值得注意的是，解除与开发商的住房买卖合同并不同时、也不必然导致与银行的住房借款合同的解除，如因此停止向银行付款明显是违反借款合同义务的，会导致因购房人违反借款合同而造成购房者要承担违约责任。因此，您应在与开发商就解除合同达成一致后再到银行办理解除借款合同的手续。-文迟智广-陷阱一：“定金”写“订金”

王先生看中了某小区的一套房子，与开发商签订了认购书，交了1万元定金，但在认购书和收据中均写的是订金。事后，开发商因经费等原因导致工程停工。张先生要求开发商双倍返还，开发商只同意单倍返还。

点评

定金与订金只有一字之差，但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不是一个法律概念，不能对合同起到担保作用。出现违约时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款进行处理，即接受预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。因此，本案中，王某只

能要求开发商单倍返还及赔偿其因此受到的损失。

提醒

购房人在签订认购书和拿到收款收据时，应注意审查其中的用词，不要把“定金”写成“订金”。-陷阱二：认购书中有陷阱条款

张某在与开发商签订的认购书中规定：“买方应在签订认购协议之日起15日内前来签订正式合同，否则，所收定金不予退还。”后张某在规定期限内去与开发商商谈合同事宜，但由于在某些条款上存在分歧而没有达成协议。张某要求返还定金，遭到拒绝，开发商的理由是张某在规定期限内未与其签订正式合同。 点评

该条款是一个陷阱条款，开发商通常坚持认为，无论何种原因导致没有签订正式合同，都属于购房者违约，不退所收定金。并往往以此要挟买方接受一些不公平的条款或拒不接受买方提出的合理要求。 提醒

房屋买卖非常复杂，一个小的分歧就可能导致无法签订正式的合同。因此，购房人在签订认购书时，可将该条款改为“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还。”-陷阱三：商谈合同没有证据

刘某在与开发商签订的认购书中规定“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还。”在15日内，刘某依约前往，但因对房屋交付时间上存在分歧而未能签署合同。15日后，刘某前去索要定金，开发商以刘某在规定期限内没有与其商谈合同为由拒退定金。

点评

本案中，有关条款非常完备，但刘某是否一定能要回定金呢？通常情况下，答案是否定的，因为其一般无法拿出其曾经前来与开发商商谈合同的证据，所以只能吃哑巴亏。

提醒

购房人前往与开发商商谈合同时，应注意保留证据。如签订会谈记录，或让开发商签署购房人前来商谈合同的确认书等。-陷阱四：无书面认购协议

方某看中了一套房屋，交了定金，但没有与开发商签订认购书，只有口头协议，定金收据上也没写所定房号。后开发商又将该房卖于他人。方某要求购买该房，遭到拒绝。

点评

口头协议很难保护当事人的合法权益，而一张连房号也没写的收据对开发商没有任何约束力。方某遭拒也就见怪不怪了。

提醒

购房人交定金前应与开发商签订书面认购协议，协议中应当包含合同的主要条款，如房号、价格、面积等。否则，该认购书只是一种意向，对开发商没有约束力。

篇二：银行贷款不足能否解除房产买卖合同

银行贷款不足能否解除房产买卖合同

读者曾先生问：

律师您好，我今年四月通过中介公司买了一套房屋，房屋总价为280万， 首付款为84万元，由于我是第一次购房，中介承诺会协助办下其余七成的贷款194万元，基于对中介的信任我跟房东签订了买卖合同并支付了第一笔房款人民币30万元，但贷款银行审核贷款时拒绝了我的贷款要求，中介从中多次协调至今仍没有说法。如果贷款不足七成，我直接面临的问题是将没有能力支付首付款，于是我尝试跟房东交涉，房东却认为我在找理由不肯退还我已经支付的房款，请问律师，这种情况我能不能解除合同要回我的房款？

律师答：近日多有读者就类似问题来电咨询，除银行贷款政策收紧的原因，交易中中介机构急于促成交易而对购房人承诺贷款的情况也普遍存在，而这种承诺往往又是口头的，事后即使贷款未能通过审批承诺人也能推得一干二净。因此，建议购房人不要太相信一些非银行金融机构人员所做的承诺，首套房七成的贷款政策上银行在操作中也要视具体情况而定，不必然首套房就一定能贷足七成。 来看曾先生面临的问题，双方买卖合同已经签订，合同一旦成立，任何一方没有法定或约定的理由都无权任意解除。所以这时双方合同的约定就显得十分重要了，建议曾先生仔细的看一下自己签订的这份买卖合同，对于购房人没有贷足银行贷款导致无法支付首付款的情况如何处理有没有约定？如果有明确约定的，参照约定处理。

如果没有约定或者约定不明确的，情况对曾先生就不是很有利了。根据笔者办案的经验，这类案件诉至法院，法院往往会考虑到房屋买卖合同是一种标的额大、与买卖双方有切身利害关系的合同。而购房人应当在订立合同时对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会必然地导致购房人不能继续履行合同，购房人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变

化等政策原因为由来主张解除房屋买卖合同。

当然，也有例外情况，购房人确实能举出证据证明贷款不足对购房人的履约能力有严重影响的，而房屋买卖合同在事实上也确实无法继续履行，且这种履行障碍也并非购房人信用低下等个人原因所导致的，法院也可以允许合同进行接除。这个例外对购房人在法庭上的举证要求十分的高，基本是个不可能完成的任务。

因此，如果曾先生的这一份房产买卖合同对贷款成数不足没有明确约定的话，仅凭无力支付首付的理由解除合同是存在法律障碍的，律师给您的建议还是通过其他的方式筹足首付款来继续履行合同，以避免房东来追究您的违约责任。

律师建议：

购房时应充分考虑自己的付款能力调整贷付比例，订立合同时应参照自己首付能力议定适合自己的条款。

根据笔者办理房地产类诉讼案件的经验，实践中房地产买卖合同对于贷款成数不足的约定，往往是“未能贷足贷款的，则由购房方在房屋过户交易时以现金补足”。这样的条款常见于中介提供的格式合同版本，目的是促成交易或者说提高交易的成功率。但这样的条款明显不适合首付款已是购房人支付极限的情况，因此，像曾先生这种情况的购房人，建议在合同中明确加入“购房方根据现有条件申请贷款，如贷款未能通过审批或者贷款成数不足的，双方均能解除买卖合同”这样的类似条款，否则一旦贷款未能审批通过，购房人将无力履行合同还可能要承担违约责任。

篇三：签订购房合同应注意的问题

签订购房合同应注意的问题

购房是绝大多数老百姓一生中最大的买卖，甚至不惜花费毕生的积蓄。购房也决定了一生中安居乐业的环境，所以说不得不很慎重。人一生有三分之二的时间是在房子里度过，所以挑选一处舒适、实用、安全、美观的商品房非常重要。在此，需要提醒您，在房屋买卖过程中，房屋销售合同的签订是十分重要的。一但买卖双方出现异议起诉到法院或申请仲裁时，法院判案的依据，一是根据法律，二是根据合同等证据材料。信法网的主题是让法律服务更便捷，不用为了找律师东奔西跑，直接在网站下单，律师审核和代写完通过邮箱或网上下载就可以轻松使用自己的文书了，此外只要客户定制了我们的代写离婚协议书或者代写服务，就可以享受免费法律咨询。信法网向全国代写法律文书专项业务，方便广大群众，不出家门，花费较小的费用，就能享受到相当于专业律师提供的代书代理辩护等全套法律帮助。 律师团主要提供以下代书服务：一、非诉业务代书服务，代理书写信访材料，仲裁、听证、调解书协议书申请书答辩书代理词代理思路，告状信，举报信，报案信，检举信，合同协议，法律意见书及其它各种非诉法律文书；二、诉讼业务代书服务，代理书写民事行政刑事附带民事案件起诉状、答辩状、上诉状、再审申请书、申诉书、抗诉书、代理词、代理思路等，代理书写刑事案件被告辩护词、辩护思路、上诉状、申诉状。离婚协议书代写 律师代写 代写离婚协议书 文书代写 代写起诉书 代写起诉状 代写遗嘱 代写遗书 律师代写协议

在购买房屋，签订房屋买卖合同前购房者首先应当注意以下问题。房地产商在预售商品房时应当具备五证，即《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《建设工程施工证》，《国有土地使用证》，《商品房预售许可证》。在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易弄虚作假。在签订房屋买卖合同之前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。同时应当注意预售许可证号以备核实。如果是现房，首先要审查开发商的销售许可证，其次要注意现售商品房是否已通过竣工验收。购买二手房主要要审核房屋的所有权是否清晰，是共同所有还是个人所有。如果以上问题(来自:www.zaidian.cOm 在 点 网)解决好了，您就可以进一步研究合同文本了。

在选购商品房时，大家往往很关心房屋的面积、价格、地址、结构，却忽视了公摊面积、配套设施、装修装饰条件等重要内容，如果购房合同未做约定，个别房地产开发商往往在这些方面做手脚。

商品房的建筑面积包括套内面积与公摊面积，造成面积缩水的原因多是公摊面积“有鬼”。房屋的电梯间、楼梯间、山墙外墙等属法定必须计算的公摊面积，而层高在2.2米以上的警卫室、配电室、文体活动用房等管理用房计入公摊面积时，必须具有非营利性的、独立为小区或某楼房服务的性质。这些管理用房计入公摊面积是由开发企业申报，测绘单位审查申报资料而确定的，开发商往往报送虚假资料，将不应计入

公摊面积的管理用房算入公摊面积，增加公摊面积从而增大建筑面积。提醒购房者，签订购房合同时一定要注意合同中注明公摊面积的构成内容及平方米数。

房屋的基本组成包括墙体、门窗、面层、水暖电设施及水暖电计量器具、配套装饰设施等，这些均属于房屋价格所包含的基本内容。除了这些基本内容，购房者也可以自愿添加功能，如空调、电话、安保系统、家具等，在购房合同中应详细约定其质量、数量、规格及价格，精明的开发商往往在合同中故意不予注明，等交房时价外加价，更有甚者还将本属于房价包含的电表费、水表费、门窗费等另行收费，对消费者进行价格欺诈。

在主合同文本的后面，开发商往往为购房者“精心”准备了几个甚至十几个合同附件，因合同附件置于主合同之后，人们一般只重点审查前面的主合同条款，对附件内容重视不够。如果主合同为非格式合同，附件与合同具有同等法律效力；而主合同为格式合同的情况下，手写的附件条款优先于合同适用。购房者应彻底改变附件只是合同辅助的、可有可无的、可看可不看的观点。忽视了合同附件，无异于为整个合同的履行埋下了隐患。

合同附件是合同的补充，一般情况下内容不会超过主合同范围，但在销售房地产过程中，为了规避政府提供的范本合同的规制，开发商往往变附为主，以大量附件的形式，直接变更了合同的主要内容，并以格式条款的形式“约定”附件的优先适用，在此情况下，附件的作用和效力远远超过合同本身，购房者不可忽视。提醒购房者，附件是合同的补充，正常情况下应先签合同再签附件。不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同，更不要签订只有自己义务和对方权利，没有自己权利和对方义务的附件。

谨防购房合同附件陷阱

随着购房者自我意识的加强以及法律知识的普及，在商品房买过程中人们越来越重视《商品房买卖合同》对自身权益的保护和对开发商的约束。但在商品房市场逐步成熟化的今天，商品房买卖行为所涉及的法律问题也随之发生了变化，这其中不乏因合同附件所引发的纠纷，究其原因主要在于购房者对主合同比较重视而忽略了合同附件。合同附件与合同内容一样，都十分重要，应充分重视附件内容。

非格式合同条款下，附件与合同具有同等法律效力；格式合同条款下，手写的附件条款优先于合同适用。购房者应彻底改变附件只是合同辅助的、可有可无的、可看可不看的观点。 合同附件是合同的补充，一般来说内容不会超过合同范围，但在房地产销售领域，为了规避政府提供的范本合同的规制，开发商往往变附为主，以大量附件的形式，直接变更了合同的主要内容，并以格式条款的形式“约定”附件的优先适用，在此情况下，附件的作用和效力远远超过合同本身，购房者不可忽视。

那么附件中哪些问题不能忽视呢？一般情况下对于那些限制购房者权利，增加购房者义务，扩大开发商权利，免除开发商责任的内容，一定要当心；而对于二手房买卖合同，对于那些语焉不详，或者约定不是很明确的附件内容，也一定要小心。因此购房者一定要耐心地多看、细看，并对严重不平等且足以影响购房者重大权益的条款据理力争。

目前购房合同附件内容主要包括付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等内容，因此购房者只需要在这四个方面多加小心，便可做到安全购房。下面结合具体案例来说明。

付款方式要灵活

有不少购房者忽略付款方式的灵活性，万一中间出现问题，往往会使自己陷入被动境地。

案例：陈先生与深圳某房地产开发公司签订购房合同，以68万余元定购开发商某楼盘房屋。在签订《深圳市房地产买卖合同》时，开发商在合同附件提到，要求陈先生必须在一个半月内办妥所有贷款手续，否则视其违约，开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是，陈先生向银行申请贷款时未能成功，按合同约定首付款可能无法退还。

上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下，合同附件会对付款方式的违约责任进行约定，但对于没有经验的购房者而言，一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款，以免落入圈套。

类似的情况在二手房买卖过程中也比较常见，有些与付款方式有关的附件内容也规定买方必须在一定的时间内办妥一切贷款手续，否则视为违约。

对于上述情形，律师认为，附件是合同的补充，正常情况下是先签合同再签附件。不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同，更不要签订只有自己义务和对方权利，没有自己权利和对方义务的附件。因此建议在附件内容中特别提出：如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款，双方均无需承担违约责任。 模糊概念难兑现

不管是买全装修房，还是买二手房，对于装修部分的描述一定要细致，不能笼统模糊。

案例：上海的王先生购买了一套全装修房，在参观样板房时，王先生发现开发商采用的装修材料质量很好，于是毫不犹豫地在购房合同上签了字。但等到开发商交房之后他却发现有诸多地方与样板房标准不符。而更让他感到有些无奈的是，开发商一口咬定，这就是他们事先约定的装修标准。因为约定不清，所以王先生无法追究开发商的违约责任。王先生非但没体会到乔迁的喜悦，反而吃了个哑巴亏，心里格外添堵。

涉及到能够明确的内容必须具体，这样才能避免日后发生遭遇侵权而无法追究的尴尬局面。如全装修房关于装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌（型号）及其质量标准。

在二手房买卖过程中也会涉及到这方面的内容。如果卖方同意赠送，那么在合同附件中尽量把装修的状况描述清楚，以及赠送的固定装修部分如空调等内容都做记录，而不能只是笼统的一句“保持室内原有装修程度”。

此外，在二手房买卖过程中，还有一些装修隐蔽部分的详细情况，如水管是否漏水等，都可以事先询问卖家，然后记录在附件中。这样，即使日后出现问题也能明确应该由谁来承担责任。

补充协议上签字要谨慎

对于开发商事先拟定好的补充协议内容，必须要小心那些加重购房者义务或者开发商免责的条款。 案例：广州的钟先生在签订房屋买卖合同时，在售楼人员的“忽悠”下，并未仔细阅读合同内容便签下了自己的大名。但到交房时间之后他却并未拿到钥匙，于是找到开发商理论，但开发商告诉他，此次造成延期交房的原因属于免赔范围，只能遗憾地请他再耐心等待一段时日。

由于格式合同内容并不能包罗万象，因此可以根据自己的实际情况进行自由约定补充协议。但在现实中，很多开发商会事先将补充协议拟好，然后只需购房者签字即可，而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险，如由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。如果签字承认了这些条款，等于忘记保护自己的权益。 因此对于有些开发商事先拟好了的补充协议，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。

此外，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。 处理办法需明确

开发商违约如何处理，合同约定应该越明确越好。

案例：上海的于小姐购买了一套新房，在签订买卖合同时，她看到合同附件中关于售后服务的内容有些过于笼统，如合同中写道：如一年内房屋出现质量问题，开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥，因为没有涉及到如果未及时解决问题应如何追究开发商的责任，于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。

很多合同中常可以看到这样的条款，“如果××，应于××日之内解决”，但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任，这样，即使最后认定是开发商的过错，却因为处理方式不明确而难以追究其责任。

对于购房者的责任，在开发商提供的合同中，如何承担违约责任早已十分明确。因此购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，也要做到越详细越好。

既然合同附件与主合同具有同等的法律地位，那么，为什么购房者仍然忽视附件呢？追究“附件”遭此冷遇的原因，无外乎以下三点：一是从内容上讲，附件主要是对主合同当中相关内容做详细的解释、说明和约定，它既可以是权属证明文件，也可以是相关图纸及特殊约定，既然是“相关”内容，便常常被认为可有可无；二是从结构上讲，因置于主合同之后，人们往往只重点审查前面的主合同条款，对签章之后的内容重视不够；三是从买卖双方的实力来看，即使购房者重视了合同的附件，开发商也会利用其资源优势，拒绝对附件做出明确的约定。忽视了合同附件，无异于为整个合同的履行埋下了隐患。一份完整的、准确的、真实的和合法的附件，能够减少履行合同的分歧，保证合同的顺利履行。需要提醒签约人注意的是，

不恰当的签署方式容易被人利用钻空子，甚至为某些不讲商业道德的人利用来毁改附件，对合同履行制造人为的障碍，这对合同另一方相当不利。

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