商品房认购书签订后在约定的时间后签订购房合同行吗
篇一：商品房认购书的性质、效力及违约责任的认定
【审判研究】商品房认购书的性质、效力及违约责任的认定
原告（上诉人）：陈某
被告（被上诉人）：Ａ房地产开发公司
２００２年５月３０日，原告与被告签订了一份《商品房认购书》，约定原告向被告购买其开发的“Ｘ花园”南楼一层的Ｇ店面，单价为每平方米１６９００元，面积８６．１５平方米。认购书签订后，原告于２００２年后半年先后分５次交纳了５０％的房款合计７２５９３５元。２００３年３月，Ａ房地产公司取得了“Ｘ花园”全部住宅、商场的商品房预售许可证。２００３年４月，原告要求签订该店面的商品房购销合同，但被告收取了原告认购书及收款收据后，以原告无法按其总经理李某要求交回一封信为由，未与原告签订该店面的商品房购销合同。２００３年５月被告以每平方米２３０８１元将讼争店面卖给第三人朱某。原告得知后，要求被告返还其所交纳的购房款并赔偿经济损失。２００３年７月，被告先后二次退还原告部分购房款，尚欠５８５９３５元。２００３年１０月，原告提起诉讼。
［审判］
一审法院经审理认为：由于原、被告于２００２年５月签订认购协议书时，被告尚未取得讼争房产的预售许可证，被告无权出售该房屋，故认购协议书无效。依照《民法通则》第１０６条第１款、《合同法》第５２条第５款、《城市房地产管理法》第４４条第１款第４项之规定，合同无效的主要过错责任在于被告，故原告要求被告赔偿其该部分的利息损失可予以支持，但原告要求被告赔偿可得利润损失及利息没有依
据，不予支持。
一审宣判后，原告不服提起上诉。二审法院经审理认为：原、被告在平等自愿的基础上，经过协商所签订的认购书，是双方真实的意思表示，未违反法律规定，应认定有效。被告在原告完全履约的情况下，擅自将讼争店面售给第三人，牟取高额利润，是违约行为；２００３年４月原告要求签订商品房购销合同时，被告不仅未能如实地告知原告事实真相，还在收回原告持有的认购书和收款收据后，以其未能交回一封信为借口不签商品房购销合同，显然违背诚实信用原则；被告辩称其转售讼争店面时已取得原告的同意，无任何事实依据，其以两份原告均未签字的商品房购销合同主张原告已将店面换购成住宅，没有事实和法律依据，不予采信。故判决被告将其转售讼争店面所获得的５３２４９３．１５元，扣除其应交纳的税费后，赔偿原告因此而受到的损失４９３２２１．７８元。
二审判决后，被告申请再审。再审法院审理认为：原、被告双方签订的认购协议书是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的规定，原判认定该认购书有效是正确的。被告违背诚实信用原则，将原告认购的房屋转售第三人，造成原告无法实现签订商品房购销合同的目的，被告已构成缔约过失，对原告所遭受的信赖利益损失应以其实际交付的７２５９３５元占总房款的比例乘以４９３２２１．７８元计算。 ［案件评析］
一直以来，对于认购书的性质及效力，由于现行法律没有规定，学界和实务界都存在不同的观点，由此引发了不少纠纷。本案经历了一审、
二审和再审，既是关于认购书性质与效力的典型案例，也是社会主义法治理念指导审判实践的具体体现。本案归纳起来，争议的焦点在于：如何正确认定认购协议书的性质及效力；认购书的签订是否必须以开发商持有商品房预售许可证为条件；如何界定认购书的违约责任。
（一）认购书的性质及其法律效力分析
目前理论与实务界对认购书的性质和法律效力的争议可归纳为以下四种观点：（１）认购书为正式的预售合同；（２）认购书为预约合同；（３）认购书实为意向书； （４）认购书实为从合同。
在本案中，原告与被告签订的《商品房认购书》（以下简称认购书）是为了设立商品房买卖法律关系而签订的协议，符合《合同法》第２条关于合同定义的规定，故是独立合同。原、被告签署认购书的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立正式预售合同，故其并非正式的商品房预售合同。基于上述分析，笔者认为认购书属于预约合同。本案一审、二审和再审中虽然对认购书的效力认定不一致，但都认为其是一独立合同，这种观点无疑是值得肯定的。如若法院认定其为意向书或从合同，那么该认购书则对双方没有约束力，即双方当事人可以任意违反原先承诺。这样以来，不但有违诚实信用原则，也不利于保护守约当事人一方的合法权益。尤其是目前房地产市场处于卖方市场，开发商处于明显的强势，如果在开发商违约的情况下，再认定认购书对双方没有约束力，那么对弱势的购房者而言是以形式上的平等掩盖了事实上的不平等，也是不符合公平正义、司法为民的社会主义法治理念的。
当然，在特殊情况下认购书也可以起到预售合同的法律效果。最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》（以下
简称《解释》）第５条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第１６条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。但在本案中，认购书只约定了店面的面积、坐落、价格及付款方式，不符合第１６条的规定，尚不能构成预售合同。同时认购书的相关条款明确约定了双方签订商品房购销合同的义务和期限，这表明当事人签订认购书的目的在于以预约的方式确定商品房的标的、价款，并在被告符合售房条件时按认购书确认的条款签订合同。因此认购书应确认是一预约合同。
（二）认购书的签订是否必须以开发商持有商品房预售许可证为条件
通过对上一问题的分析，笔者明确了认购书在法律性质上一般属于预约合同，但对于某一具体认购书是否构成预约合同，则还会涉及认购书的成立条件问题，具体到本案就是该认购书的签订及生效是否必须以开发商持有商品房预售许可证为条件。由于认购书不是购房必经程序，法律对这一问题未作出明确规定，理论界和实务界对此认识不一。正是这种认识上的分歧，导致本案中一审法院以该认购书签订时被告未取得讼争房的预售许可证为由认定认购协议书无效，而二审法院和再审法院则相反——认定该认购书有效。笔者认为，首先，认为签订认购书必须以具有预售许可证为前提的观点，往往把认购书与预售合同相混淆，或把它作为预售合同的一部分，或直接将其认定为预售合同。事实上，认购书作为预约合同，虽然与预售合同有密切联系，但其始终是一独立的合同，不能硬套预售合同的成立条件。其次，预售合同是一特殊合同，限定其签订必须以开发商具有预售许可为条件，乃是出于该合同的特殊需
要。而认购书双方所负的义务只是按期洽谈签订预售合同事宜，至于是否签订预售合同还是一个变数，如果双方经诚信洽谈也无法达成一致意见，则不签订预售合同也不存在违约问题；即使一方恶意违约，其承担的也只是信赖利益责任，而且一般情况下该利益损失适用定金罚则就已能补偿。
本案中的认购书由原、被告双方在平等自愿的基础上，经过协商一致签订，是双方真实的意思表示，未违反法律规定，应认为是一预约合同，具有法律约束力。退一步说，在本案中，就算要适用商品房预售合同的成立条件，也不存在认购书无效的问题。本案起诉前，开发商已经取得了商品房预售许可证，故根据《解释》第２条之规定，该认购书更不存在无效的问题。在本案中，一审法院因为对商品房认购书的性质和效力未能做出准确认定，从而在案件实体处理上出现了偏差。在法律没有明文规定开发商取得商品房预售许可证是否作为商品房认购书有效的条件的情况下，一审法院没有考虑到开发商处于明显的强势而购房者处于明显的弱势的现实普遍情况，而且在本案中被告存在明显的恶意，即将原告认购的店面高价出售给第三人，直接判定认购书无效，致使原告仅能取得利息损失，无法取得可期待利益的损失赔偿，显失公平，违反了公平原则。
（三）如何界定认购书的违约责任。
根据《合同法》第４２条之规定，笔者认为当事人一方违背依诚实信用原则所应尽的先合同义务，而致另一方信赖利益损失的，应当承担一定的民事责任，即缔约过失责任。认购书作为预约，其义务为签订本约，并且该本约的签订以进行诚信谈判为前提，如果双方已经尽了诚信谈判
篇二：正确认识商品房认购书的法律效力及定金
正确认识商品房认购书的法律效力及定金
预约的目的在于因有事实或法律上的障碍，暂无订立主契约时，约定将来订立一定合同；目的在于签订本约，而预约合同属诺成性合同而非实践性合同，不受要物约束。
关于认购书
一般认为，商品房买卖认购书（以下简称“认购书”）是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的意向性法律文件，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认；（其内容一般包括：1。主体双方的基本信息 2。房屋基本情况如：坐落位?、房屋面积等）3。房价款及单价、折扣等4。付款计划5。签署契约时限等注意、说明事项。
对认购书的性质有不同的观点，一种观点认为：认购书是商品房买卖合同（以下简称“买卖合同”）的补充协议，不是一个独立合同；另一种观点认为签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于买(来自:WwW.zaiDian.com 在点网)卖成立前契约阶段——即使双方当事人完全履行认购书权利、
义务，仍需双方另行签订预售合同或现房销售合同，其性质为预约合同，是独立有效的合同；还有一种观点认为认购书为附条件的买卖合同，认购书约定的合同内容为买卖合同所附条件，如:以认购书约定内容作为签订正式买卖合同的附件，我个人认为，认购书为买卖合同的预约合同，是独立合同较为妥当，也更符合实务。
在学理上，认购书属于“将行谈判的预约”，尽管其中约定了交易的一些具体内容，但双方仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特征：1、当事人要对违反诚信谈判义务而不能达成本约的行为承担责任；2、当事人如果尽到诚信谈判义务即使达不成本约，也不承担责任；其属诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用之特征对于预约尤其明显和重要，其标的是当事人为将来订立本约而谈判；此外，还必须具备书面形式，许多国家
对预约合同的确定性要求不尽相同，但规定均应包含将来订立本约的基本条件和基本内容。
不过，实际从狭义上讲认购书是可以在开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，但尚未取得预/销售许可证期间（类似于内部认购）内签订，预约的目的在于有事实/法律上的障碍，暂未订立契约时，约定将来订立一定合同，目的在于签订本约，而预约合同属诺成性合而非实践性合同，不受要物约束。
认购书的不详细、不具体对开发商有利——因为“倘将来系依所订立之契约履行而无须另订立本约者，纵名为预约，仍非预约。”而具备《商品房销售管理办法》第十六条内容——明确、具体、详细（尽）、条款齐备，就可认为无事实 法律上的障碍，而且也没必要在已无事实 法律上的障碍情况下按照存在事实 法律上的障碍情况要求来操作），否则构成欺骗欺诈(因约定与事实（严重）不符，此时就没有签订预约的必要，即由诺成性合同转化为实践性合同。而开发商这样做是为更 最大限度约束业主而签订买卖合同预留一手，实乃高明也！（连环之计）
有关定金问题
从学理上解释，定金有5种：1、立约定金——用以担保合同订立而交付的定金 2、成约定金——以定金的支付作为合同成立或生效要件 3、违约定金——为履行合同的担保而设立之定金
4、证约定金——为证明合同的订立而支付的定金 5、解约定金——用以作为保留合同解除权的代价的定金。认购书中常出现“订金”、“押金”等字眼，不能将其一概认定为法律意义上定金。“订金”虽不是法律上“定金”，但经常使用，一方违约，另一方无权要求双倍返还。若认购书上记明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约，定金或押金不退还；出卖人违约双倍返还定金或押金，那么此时定金和押金即具有定金性质，认购书
的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。
当事人不能就商品房买卖合同协商一致，是否可以推论是一方当事人拒绝订立主合同呢？是否均应适用立约定金罚则规定呢？若当事人协商的主合同条款中无约定，则当事人协商不成的，不能认定是任何一方当事人违反预约合同拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。其他不可归责于双方当事人的原因也可导致双方当事人免责。如签订认购书后。开发项目被政府行政决定取消或缓建，开发商主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，总之，因不能归责于买卖合同双方当事人的原因致使本约不能签订时，返还定金即可。
定金作为合同担保方式之一，其担保功能主要是通过定金处罚来实现，缔约过失责任——在订立合同过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应尽的义务而致另一方信赖利益的损失（因签订认购书之故已发生费用，并放弃众多其他机会的损失），依法应承担之民事责任。
适用定金罚则后，守约方能否再主张赔偿损失呢?我认为守约方的请求应予酌定支持，根据《合同法》t42：当事人在订立合同过程中有下列情形之一给对方造成损失，应当承担赔偿责任：1，假借订立合同，恶意进行磋商；2、故意隐瞒与合同订立有关事宜或提供虚假情况；3、其他违背诚实信用原则的行为。认购书是预约合同，而且是行将谈判的预约合同，违反认购书义务主要是违反诚信谈判义务，对双方当事人来讲，造成的损失只能是机会的损失，应当承担《合同法》t42项下所规定缔约过失责任，缔约过失责任赔偿的是守约方信赖利益的损失，（信赖利益，通常是法律行为无效或可得撤销，相对人信赖其为有效却因无效或撤销的结果所承受的不利益，又称消极利益或消极合同利益）信赖利益赔偿的结果如同合同未曾发生一样。据此，守约方
可以要求违约方赔偿其在订立此认购书及其在签订本合同过程中的损失，使其得以弥补恢复到认购书未曾发生以前的状态。
当对商品房销售价格有实质影响的条件已确定，但尚不具备预售条件，尚未取得《商品房销售许可证》，应当说此时开发商已具备签订认购书即预约合同的条件，在认购书中可以对商品房销售的核心条款作出约定，待条件成熟时即可签订正式的商品房销售合同（即本约）。条件不成熟到条件成熟的时间段即为签约期限——如7天（例准备首付款及有关资料等，开发商准备签约之相关准备工作）。
《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》两种规范行为是对商品房买卖合同本约的规制而非对预约的规制，前者属强制性规范，后者属任意性规范。预约——属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约过失责任范畴，而本约之双方应承担之责任、义务是合同义务。预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务，不得径依预定之本约内容请求履行；预约系债权上的契约，其标的即系主契约之订立行为，自不能根据预约诉请履行，为主契约之义务，如以处分行为为标的时则非契约。预约之目的在于有事实或法律上障碍，暂时无法订立主契约时，事先对当事人加以约束。倘将来系依所订立之契约履行而无须另订本约者，纵名为预约，仍非预约。履行预约合同的过程即是克服“事实或法律上障碍”的过程，预约合同履行完毕，“事实或法律上障碍”即不存在，填充缺失条款和明确不确定条款的条件已成熟，诺成性合同即转化为实践性合同，预约转化为本约。我公司项目都是取得预售或销售许可证后才签订正式认购书的，从狭义上讲，预约已不属必要；当然，即使“不存在事实或法律上障碍”，也可签订预约，再行签订本约，这也是开发商常采用的手段，以此更多、更好地约束业主使其按时签订本约。
关于认购书的效力是否以取得商品房预售或销售许可证为必要条件，有的认为是必要条件，有的则持相反观点。我认为，认购书签订的根本原因在于签订正式的预售合同存在事实 法律上的障碍，只有这些事实或法律上的障碍消除后才得以签订正式的预售合同，且这些事实 法律上的障碍，合同双方当事人是可以预期消除的。（预售或销售许可证未取得之前只能签订 “内部认购书” ，此时不宜收取“定金”,若收取,当认购人提出退订的,开发商应予退订,返还定金）双方在签订认购书时根据开发商当时的条件,可以合理预测到许可证的取得,因此,未取得商品房预售 销售许可证,认购书未必无效.其实,即使签订正式的预售合同时未取得商品房预售 销售许可证,只要在起诉前取得的可以认定有效.《高法解释》t5:商品房认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的（即使未交首付款，只交定金），该协议应当认定为商品房买卖合同。该条解释及时解决了以往实践中对认购书性质的困惑。实践中如果认购书缺失了其中几项，认购书是否还可以直接认定为预售合同呢？1、通常认为除《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）t16后三项外其他各项原则上不能缺失，否则不应认定为买卖合同。因为买卖合同的标的物，即商品房是有特殊性的，买方最直接的目的在于对房屋所有权有效地完全行使，而《办法》前10项内容恰是产权人行使所有权之必备条件，否则买方将无法圆满地对商品房占有、使用、收益、处分。2、出卖人已按约定收取购房款，这里的购房款包括全部购房款也包括部分购房款。其实从法理上讲，只要具备第一个条件，就应认定为正式的买卖合同。因为，只要合同条款齐备，不存在事实 法律上的障碍，无论合同名称如何，都应认定为本约无须附加实际履行内容。本条规定“出卖人已按约定收取购房款”作为买卖合同成立要件
篇三：商品房认购合同的法律效力及认购过程中的风险防范
商品房认购合同的法律效力及认购过程中的风险防范
商品房认购案例： 2008年6月22日，王小姐与**市某房地产开发公司（以下简称开发商）签订《认购书》，向开发商认购其开发的1套商品房，并交纳定金1万元，王小姐须于当月28日与开发商签订《商品房买卖合同》。 6月28日，开发商提供事先准备好的《商品房买卖合同（草稿）》给王小姐看。在阅读合同条款后，王小姐发现开发商单方面拟定的合同及附件条款明显对开发商有利，王小姐无法接受，当即对许多条款提出了自己的修改意见。但开发商认为，王小姐作为认购人已经签订了《认购书》，就表明王小姐愿意按照《认购书》上约定的时间签订正式的买卖合同，现在王小姐不同意签订买卖合同，属违约行为，开发商有权没收购房定金。
处理结果：
王小姐认为开发商的合同有失公平，导致合同无法顺利签订，开发商应当返还定金。王小姐委托我所代为与开发商协商，经过一系列的洽谈后，开发商依然坚持己见，不肯退还定金。我们建议王小姐尝试通过消委会调解来解决问题，后来经过调解，开发商最终愿意退还定金。
法律评析：
商品房预售中的认购定金纠纷时常见诸报端，究其原因是由于开发商在签订《商品房买卖合同》之前要准买受人签订一份《认购书》并交纳一定数额的定金，如准买受人不能在出卖人约定的期限内签订买卖合同，则开发商有权没收定金。 开发商是否有权没收定金，我们认为应该先对认购书进行以下研究：
一、什么是商品房认购书
商品房认购书，是指商品房开发商与准买受人约定，在约定的时间到来后，预约买卖双方均有进一步洽谈商品房买卖合同详细条款的法律义务。
认购书的内容一般为，准买受人向开发商交纳一定数额的定金，在约定的时间如“在签订认购书之后的10日内”与开发商签订买卖合同，在期限到来之前，开发商不能处分双方约定的某处房屋。如果准买受人没有在约定的时间内与开发商签订正式的买卖合同，或者要求延期签订买卖合同的要求未获得开发商的允许，则开发商可以视准买受人根本违约，从而有权解除认购书，并没收准买受人交纳的定金。现今多数开发商的认购书格式都大同小异，内容也一般包括上述内容及商品房的一些基本信息，比如商品房的座落，具体房号，价格等内容，通常为两张A4纸大小。
二、商品房认购书和认购书中定金的法律性质
既然认购书已经约定双方在将来约定的期限内应继续洽谈买卖合同的详细
条款，可见，认购书在一定范围内约定了双方的权利与义务，确定了双方应在期限到来后，均有义务再进一步做出约定的行为。因此，认购书符合《合同法》的规定，其本质是一个预约性质的合同，而洽谈后订立的合同则应视为本合同。同时，由于认购书的效力不依赖于以后的购房合同，因此，认购书又是一种独立的合同，不是购房合同的从合同。另外，具备商品房买卖合同主要内容的认购书也可以视为购房合同。
关于认购书中定金性质的认定，由于定金是为了担保债务的履行而成立，但是这种债务并不是房屋买卖合同的债务，而只是双方去洽谈房屋买卖合同的这样一种债务。因此，认购书所约定的定金并非订立商品房买卖合同的担保，而是商品房准买受人履行洽谈订立买卖合同义务的担保。
三、认购书合法成立并生效的法律条件
我国合同法规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示。承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。一项具有法律效力的要约须有确定的内容，在当事人双方的真实意思表示一致时合同方能成立。因绝大多数情形下，商品房的座落、价款、建筑面积、套内面积、交楼期限等最关键的条款在认购书中都有涉及，因此要约已经有具体确定的内容。准买受人根据开发商公开发出的要约邀请前来参观开发商预售的商品房，此时开发商向买受人提供事前拟好的认购书，即相当于开发商向准买受人发出了要约，如准买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺，接受了认购书对其的法律约束力，认购书（即预约）即已成立且有效。
四、认购书签订后，如何认定认购人的行为构成违约
这主要有以下几种情况，而各种不同的情形，是否构成违约也不尽相同： 第一，如果是因为准买受人无意前来和开发商根据认购书约定的主要条款洽谈买卖合同地签约，则开发商有权不予返还定金。
第二，如果开发商事先隐瞒未取得商品房预售许可证这一事实，却依然诱惑购房者签订认购书，应该认定属于欺诈。此时认购人并无过错，此时签订的认购书（所谓的内部认购），因商品房未取得预售许可证，属于违反法律强制性规定的无效合同，认购书当然无法律效力，开发商应当返还定金。
第三，当期限到来之后，双方无法协商一致，导致本约合同无法订立，此种情况下认购人是否违约？
我们认为，双方签订的认购书如未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所需的必备条款，认购书只能算是双方约定了双方都有义务进一步磋商，努力使正式的合同成功签订。但正式的《商品房买卖合同》的条款，如房屋的交付条件和交付期限等等，不能只由开发商单方面规定，同样地，认购
人也无权强迫贵公司接受认购人的修改要求。合同条款须经双方协商一致，才能确定。如果就相关条款未能达成一致，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关规定，视为本合同未能顺利成立，并不能视为认购人违约。未成立的合同对双方都没有法律约束力，开发商如果收受准买受人的定金或预付款的话，应当予以退回。
五、购买人如何规避预售商品房认购过程中的风险
由于法律没有对商品房认购作出详细的规定，因此签订商品房认购书在实践中引发了许多纠纷。但是，认购书是当事人双方在意思自治基础上订立的，不违反合同法原则。从另一角度看，签订认购书后，可以确定买卖双方洽谈订约的义务，从而避免了房屋准购买人草率签约，因此商品房认购也是一种设计非常缜密的利益平衡制度。但作为并不专业的多数购房者来说，应在正式签订商品房买卖合同前做足风险防范，具体来说：
首先，在商品房认购书订立前期。
购房者必须考虑成熟，决定是否购买该商品房。如果决定购买，则购房者应积极争取不与开发商订立商品房认购书，而直接商谈商品房买卖合同的条款。此外，购房者还应掌握必要的法律知识以应对买房过程中可能出现的法律问题。普通的老百姓买一套住宅往往需要付出自己及家人几年、十几年乃至几十年的积蓄。对这样一个重大的经济行为，理应慎重谨慎，深思熟虑而后行。如果因购房者的鲁莽而订立商品房认购书，订立后却反悔，在法律上是没有依据的，必须承担不利后果。
其次，在商品房认购书签订阶段。
由于这个阶段时间较短，所以购房者防范风险的工作比较突出，购房者应做好以下防范风险的工作：
找出认购书中的风险、不妥之处，仔细推敲风险点，请教专业人士，逐一与开发商协商订立新的具有可操作性、清晰、准确、合法的认购条款。 再次，商品房认购书订立之后。
当购房者在商品房认购书签订后，方才发现该合同不妥或有新的风险出现，应在分析风险及问题所在后与开发商协商，订立补充协议，扫除风险。补充协议中可以对原合同中不妥的条款进行修改，尽量实现公平。对开发商存在欺诈行为、认购书显失公平或因重大误解而签订的认购书可以向人民法院起诉，撤销该合同。
商品房认购书签订过程中的风险诸多，难以逐一列举，购房者应引起足够重视，多向专业人士求教，当矛盾无法协商解决时，应尽量及时通过法律途径解决，避免纠纷悬而未解。
关于商品房认购协议的性质问题，目前有不同观点，第一种观点认为认购书是商品房买卖合同的补充协议；第二种观点认为认购书是附条件的商品房买卖合同；第三种观点认为认购书是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同。笔者同意第三种观点。认购书的内容应包括确定条款和不确定条款两部分，确定条款是当事人已达成合意并具约束力的条款，一般应作为商品房买卖合同的内容；不确定条款是因事实和法律的障碍而需等签订商品房买卖合同时再确定的内容。定金从理论上分为立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金。《中华人民共和国担保法》规定的定金具有违约定金的性质，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》规定了立约定金的效力。商品房认购协议中的定金一般是作为签订商品房买卖合同担保的，属立约定金。《司法解释》第４条除了规定如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应按照定金罚则处理外，还根据认购书的内容包括不确定条款需当事人在订立商品房买卖合同时协商的特点，规定了因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。
案例：李××诉广州××房地产发展有限公司商品房认购合同纠纷案。被告是广州市林和西路恒康阁的开发商。２００３年６月１日原告与被告及其代理商签订《恒康阁认购书》，约定原告认购恒康阁２０层０４单元，原告须在签署本认购书时付清定金１００００元，于２００３年６月１日或按通知时间与被告签署《商品房买卖合同》及有关文件，否则被告有权没收原告已缴交的定金等条款。原告依约向被告交纳定金１００００元。因对讼争房屋的用途、产权登记、交付期限等事项未能达成一致意见，原、被告未签订《商品房买卖合同》。为此，原告起诉请求法院判令被告返还定金１００００元。法院认为原、被告所签订的《恒康阁认购书》有效，原告支付的定金是订立商品房买卖合同的担保，商品房买卖合同未能订立属于不可归责于当事人双方的事由，为此，判决被告返还原告１００００元。判后被告未提起上诉。
一、关于商品房认购书
出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金，是当前商品房买卖的通常形式。但由于现行法律法规对认购书的性质与效力及其他相关问题缺乏明确的规定，导致法律实践中该类纠纷难以处理，在此有必要对这一问题作一简单的探讨。
（一）认购书的性质
认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等，对认购书的性质实践中认识并不一致，主要存在几种不同的观点： 第一种观点认为认购书即为商品房买卖合同。因认购书是当事人就房屋买卖所作出的真实意思表示，应具有买卖合同的效力。
第二种观点认为认购书不是独立的合同。因认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。
第三种观点认为认购书属于商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同但不是商品房买卖合同。该种观点认为，认购书是平等主体之间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《中华人民共和国合同法》第2条关于合同定义的规定，完全可以成为独立的合同。从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。所以，认购书尚不属于商品房买卖合同。
笔者赞同第三种观点，2003年4月28日最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于认购书问题规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责与当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该规定是对认购书的直接法律规定，也是法律第一次对其进行明确的规定。虽然该条文没有明确阐明认购书的法律性质，但从该条规定的内容分析，最高院的解释应当是认可了认购书作为预约的性质，即认为认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。首先，从该条规定看，出卖人与买受人就订立商品房买卖合同而收受定金、支付定金的行为对双方均是有法律约束力的，“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖